반값 아파트? 지역주택조합 괜찮을까

 

가파르게 상승하는 집값에 평범한 직장인들에게 내 집 마련은 점점 먼 꿈이 되어 가고 있는 현실입니다. 청약 또한 로또라는 말이 나올 만큼 경쟁이 치열합니다. 이렇게 내 집 마련이 힘들어지자 시세 대비 저렴한 가격을 내세우는 지역주택조합에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 하지만 관련 피해 사례도 많아 주의가 필요한데요. 오늘은 하나은행 1Q블로그와 함께 지역주택조합의 장단점과 주의사항에 대해 알아보겠습니다.

 

지역주택조합은 쉽게 말해 집을 구하려는 수요자들이 모여서 공동구매 형태로 아파트를 만드는 것입니다. 해당 지역에 6개월 이상 거주한 무주택자 또는 전용면적 85㎡ 이하 주택을 1채 소유한 세대주라면 누구나 조합원이 될 수 있습니다. 지역주택조합에서 정하는 해당 지역의 범위는 서울·경기도·인천, 부산·울산·경상남도, 대구·경상북도, 광주·전라남도, 전라북도, 대전·충청남도·세종, 충청북도, 강원도, 제주도로 나뉩니다. 예를 들어 지역주택조합 사업지가 서울이면 경기도나 인천에 거주하는 사람도 조합원 가입이 가능합니다.

 

지역주택조합은 조합원 스스로가 사업의 주체가 되어 토지 구매에서부터 주택 건설까지 책임지고 시행하게 되는데요. 현실적으로 비전문가인 조합원들이 직접 사업을 진행하기는 어렵기 때문에 대부분 건설 사업을 진행할 등록사업자를 선정해 조합과 공동사업주체가 되어 주택 건설 시공을 하게 됩니다. 지역주택조합 사업 진행을 위해서는 여러 과정을 거쳐야 합니다. 토지계약부터 시작해서 주택조합추진위원회 설립, 등록사업자와 협약 체결, 주택조합설립 인가, 추가 조합원 모집, 사업 계획 승인, 공사 계약, 착공, 준공, 사용검사 및 입주, 청산 및 주택조합 해산까지 끝나야 비로소 지역주택조합 사업이 완료됩니다.

 

지역주택조합의 가장 큰 장점은 역시 저렴한 분양가입니다. 조합이 직접 토지를 확보하고 건축비를 분담하기 때문에 시행사, 시공사 등의 중간 마진이 줄어들어 주변 시세 대비 저렴한 분양가가 책정됩니다. 일반 분양 아파트에 비해 보통 10~30% 정도 분양가가 저렴합니다. 또 지역주택조합은 청약통장이 필요 없고 전매 제한 또한 없습니다. 이러한 장점들만 보면 지역주택조합에 가입하지 않을 이유가 없어 보이는데요. 치명적인 단점 역시 있기 때문에 반드시 꼼꼼하게 따지고 신중하게 고려해야 합니다.

 

가장 큰 문제는 사업 자체가 무산되는 경우가 적지 않다는 것입니다. 사업 계획 승인을 받으려면 해당 주택 건설 대지의 95% 이상의 토지소유권을 확보해야 하는데 이 요건을 충족하지 못해 결국 사업이 진행되지 못하고 조합은 해산하는 경우가 더러 있습니다. 사업이 좌초될 경우 투자금을 회수할 수 없는 위험도 있습니다. 

 

실제 사업이 진행된다 하더라도 여러 절차를 거쳐야 하고 이 모든 과정을 조합이 직접 진행해야 하는 만큼 사업이 지연되는 경우가 많아 일반 분양 아파트에 비해 완공, 입주까지 훨씬 긴 시간이 걸리는 것이 보통입니다. 또 사업 지연으로 인해 발생하는 추가 분담금도 적지 않습니다. 추가 비용이 점점 늘어나게 되면 결국 저렴한 분양가라는 장점도 사라지게 되겠죠. 그리고 조합원으로 한번 가입하면 중간에 탈퇴가 쉽지 않습니다. 

 

실제 지역주택조합 관련 피해 사례도 많이 찾아볼 수 있는데요. 현재 성수동 트리마제가 들어서 있는 자리는 당초 서울 성동구 성수1지역지역주택조합 사업지로 서울숲 두산위브가 지어질 예정이었습니다. 10년 가까이 사업을 진행하며 토지를 93%까지 확보했지만 자금난에 금융위기까지 겹치면서 2011년 조합은 부도를 맞아 해산하게 되고 조합원들은 투자비를 회수하지 못한 채로 조합원 자격을 상실했습니다. 

 

또 다른 사례로, 경기도 광주의 한 지역주택조합은 조합원 분양가가 기준층 전용 84㎡기준 2억 8,000만원이었는데요. 사업은 순조롭게 진행되는 듯했으나 입주 두 달을 앞두고 시공사가 일반 분양 지연, 각종 기부채납 등을 이유로 세대당 약 7,200만원의 추가분담금을 요구했습니다. 조합원이 최종적으로 부담해야 하는 금액이 3억 5,000만원이 되었는데 이는 일반 분양가 3억 4,200만원보다 오히려 높은 금액이었습니다.

 

이러한 피해를 입지 않으려면 지역주택조합 가입을 고려할 때 반드시 확인해야 할 사항들이 있습니다. 첫째로 실제 토지 확보율을 확인해야 합니다. 토지사용에 대한 동의서나 승낙서는 의미가 없기 때문에 반드시 토지매매계약서 공개를 요구해서 확인해 봐야 합니다. 둘째로 해당 부지가 아파트를 지을 수 있는 땅인지를 확인해야 하는데요. 관할 시·군·구청에 사업대장부지가 지구단위계획변경이 가능한 지역인지 반드시 확인해봐야 합니다. 셋째로 조합원 모집률을 확인해야 합니다. 지역주택조합의 경우 조합원이 낸 돈으로 토지를 확보하는 것이 첫 단계인데요. 일반적으로 총 모집 조합원의 80% 이상이 모여야 안정적으로 자금을 확보할 수 있습니다.

 

마지막으로 과장·허위광고로 조합원을 모집하는 경우가 자주 있어 주의가 필요합니다. 대형 건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보하거나, 확정되지 않은 사실을 토대로 홍보·광고하는 경우, 사업 계획과 사업비 등이 미확정된 상태에서 동·호수를 지정하거나 확정 분양가를 제시하는 경우 등은 허위광고일 확률이 높습니다.

 

지금까지 하나은행 1Q블로그와 함께 지역주택조합 아파트의 장단점과 주의사항에 대해 살펴봤는데요.

물론 모든 지역주택조합이 위험하다고 단정 지을 수는 없지만, 실제 착공 비율이 매우 낮고 피해 사례도 많이 드러나고 있는 만큼 신중한 태도와 냉정한 판단으로 접근해야 할 것입니다.