중개사가 숨겨놓은 ‘알짜’ 재개발 매물 찾는 법

 

꺾이는가 싶던 부동산 투자 기세가 여전히 매섭습니다. 2021년 9월 첫째 주 기준으로 수도권 아파트값 상승률이 4주 연속 최고치를 경신했는데요. 현재 부동산 시장에서 가장 뜨거운 분야는 단연 재개발입니다. 전문가들은 재개발 투자의 성공 여부는 발로 뛰는 임장에서 결정된다고 조언하는데요. 부동산 투자를 이제 막 배우는 초보 투자자들에게는 손품으로 얻는 정보 또한 절실하겠죠. 오늘은 하나은행 1Q블로그와 함께 부린이가 알면 좋은 부동산 재개발 알짜 매물 찾는 법에 대해 살펴보겠습니다.

 

*참고도서 『나의 첫 재개발 실전 투자』 케언즈맨 지음

 

좋은 재개발 매물을 찾기 위한 기본은 손품과 발품인데요. 특히 재개발 매물은 꼼꼼한 사전 조사와 더불어 현장감을 익히는 임장 활동이 중요합니다. 책 『나의 첫 재개발 실전 투자』의 저자 케언즈맨은 이론적 지식이 아무리 많더라도 현장을 직접 가지 않으면 좋은 매물을 찾기 힘들다고 강조하는데요. 먼저 동네의 장단점을 잘 이해하고 있는 재개발 구역부터 임장을 시작해 보는 것이 좋습니다. 같은 장소를 여러 번 가보면서 사전답사의 경험을 쌓는 것이 주목적이죠.

 

손품은 임장 활동 전에 재개발 구역의 최대한 많은 정보를 수집하는 과정입니다. 최우선 정보는 역시 시세를 좌우하는 역세권에 해당하는지에 대한 정보입니다. 전철역에서 도보로 300~500M 이내의 매물이면 성인 걸음 5~10분 이내로 역세권에 속합니다. 역과 거리가 있는 매물이라면 버스 노선과 배차 시간을 확인합니다. 시세에 영향을 주는 모텔촌이나 술집, 공장 등이 주변에 있는지도 로드뷰를 통해 미리 확인할 수 있습니다. 선호도가 높은 초품아(초등학교를 품은 아파트) 여부를 확인하고, 초중고 학교와의 거리를 지도상에서 체크합니다. 재개발 구역 인근에 있는 신축 아파트 시세와 커뮤니티, 조경 등을 미리 확인하고 현장에 방문하면 미래 시세 예측에 도움이 됩니다.

 

손품으로 재개발 사업성에 대한 세부 내용 파악도 가능한데요. 전체 세대수 중 조합원과 일반분양, 임대분양의 비율을 확인해 대략적인 사업성을 살펴볼 수 있습니다. 현재 재개발 사업의 진행 단계를 보고 향후 입주까지 기간을 예측할 수 있고, 시공사에서 어떤 제안을 했는지, 조합원들이 받을 수 있는 무상 제공품은 무엇인지도 확인할 수 있습니다. 최근에는 블로그를 운영하는 현지 부동산을 통해 시세와 매물 수급, 부동산이 매물을 얼마나 보유하고 있는지도 쉽게 파악 가능합니다.

 

임장에서는 재개발 현장 주변 시설과 동선을 직접 파악해야 합니다. 근처 역이 실제 도보로 몇 분이 소요되는지 직접 체크하고, 버스 노선도 확인합니다. 교육 시설과 재개발 구역의 거리와 동선, 상가와 종교시설이 있는지도 체크합니다. 철거 단계의 재개발 구역에 방문한다면 이주 완료 상태나 현금 청산자들이 얼마나 남아있는지 직접 볼 수 있습니다.

 

재개발 현장 방문 시 가장 중요하게 확인해야 할 사항은 주거 형태별 비율인데요. 단독주택이나 다가구주택, 다세대주택이 얼마나 있는지를 파악하는 것입니다. 다세대주택의 비율이 높은 곳은 사업 진행에 걸림돌이 적습니다. 반면 단독주택이나 다가구주택의 비율이 높으면 재개발 사업을 반대하는 세력도 많은 편인데요. 특히 상가가 밀집돼 있거나 구역 내에 시장이 있는 경우에는 권리금 문제로 사업 진행이 늦어질 가능성이 높다는 점에 주의해야 합니다.

 

주변 상권을 파악하는 것도 중요합니다. 입지가 좋고 교통이 편리한 곳이라면 상가가 많아도 큰 문제는 없습니다. 그러나 구릉지 위에 있는 단지는 유의 깊게 살펴봐야 합니다. 조합이 직접 분양하지 않고 분양 업체를 통해 통매각을 하더라도 향후 입점이 잘 안될 가능성이 높기 때문입니다. 상가 수를 너무 많이 만든 경우도 입주가 잘되지 않습니다. 대규모 상가의 공실 여부는 조합원들에게 큰 영향을 줄 수 있기 때문에 세밀한 체크가 필요합니다.

 

알짜 매물을 찾기 위해서는 두 곳을 꼭 들러야 하는데요. 바로 재건축 조합 사무실과 공인중개사 사무소입니다. 조합 사무실은 초보 투자자들에겐 다가가기 어렵게 느껴질 텐데요. 사실 조합 사무실은 조합원이 아니더라도 누구라도 방문할 수 있고 진짜 고급 정보를 들을 수 있는 곳입니다. 해당 구역의 사업 진행 현황, 예상 기간, 현금청산자의 비율, 조합 정관에 따른 근린 생활이나 과소필지 소유자의 입주권 가능 여부, 외부 투자자들의 승계 비율 등을 확인할 수 있습니다. 관리처분계획인가 이후라면 이주비 대출 등에 대한 조합의 향후 계획까지 들을 수 있습니다. 보다 쉽게 정보를 얻기 위해선 음료와 같은 작은 성의를 표하는 것이 팁이라고 하네요.

 

좋은 재개발 매물의 거래를 성사하려면 당연히 공인중개사 사무소의 도움이 필요합니다. 중대형 알짜 매물이나 저렴한 급매물은 경쟁이 특히 심한데요. 중개사들과 긴밀한 관계를 유지하면 특급 매물을 접할 가능성이 높아집니다. 한 곳의 부동산과 여러 건 거래하며 신뢰를 쌓게 되는데요. 거래량을 늘리기 어렵다면 부동산 수수료를 깎지 않고 강한 매수 의지를 표현하거나 주변인을 활용해 다수의 거래를 맺어 돈독한 관계를 맺을 수 있습니다. 자주 방문하는 것이 어렵다면 안부와 시세, 수급 상황을 지속적으로 문의하는 게 좋겠죠.

 

부동산은 원주민이 운영하는 곳이 좋습니다. 한 동네에서 오랫동안 중개업을 한 곳에는 조합원들의 매물이 많을 가능성이 높고, 시세보다 낮은 급매물이나 특이한 매물도 흔히 찾아볼 수 있습니다. 워낙 많은 투자자들이 방문하는 곳인 만큼 강한 매수 의지를 보여주는 센스는 필요하겠죠. 블로그를 운영하는 부동산도 추천하는데요. 적극적인 홍보 덕에 매매가 잘 되는 만큼 정확한 시세와 매물 수급 파악이 가능하기 때문입니다.

 

지금까지 하나은행 1Q블로그와 함께 알짜 부동산 재개발 매물을 찾는 방법을 살펴봤습니다.

재개발 투자는 등잔 밑이 어두운 경우가 많습니다. 익숙한 동네에서 예상치 못한 매물의 시세가 급등해 아쉬웠던 경험, 다들 겪어 보셨을 텐데요. 결국 재개발 투자 고수로 거듭나는 비결은 찾고 두드리는 실행력에 달려있습니다. 오늘 포스팅을 계기로 가까운 동네의 재개발 지역부터 관심을 가져 보면 어떨까요?

 

* 이번 포스팅은 책 『나의 첫 재개발 실전 투자』를 참고로 제작되었습니다.