전세계약 시 보증금 보호 방법 :: 소액보증금 최우선변제권

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이를 소액보증금 최우선변제권이라 한다. 주택임대차계약 관계에 있어 경제적 약자인 소액임차인을 보호하기 위해 소액보증금만큼은 다른 권리보다 최우선적으로 임차인에게 변제해주는 제도이다. 하지만 전부를 보호받는 것이 아니기에 세입자의 꼼꼼한 확인이 필요하다.

서울에 사는 세입자 A는 올해 초 집주인 B와 보증금 9,000만원에 아파트 전세계약을 체결했다. 그런데 전세계약 체결 며칠 전 집주인 B가 C에게 돈을 빌린 후 아파트에 채권최고액 1억원의 근저당권을 설정한 사실을 알게 됐다. 집주인이 돈을 갚지 못하자 C는 법원에 근저당권에 따른 경매를 신청했고 몇 달 후 아파트는 D에게 낙찰되었다. A는 보증금 중 적어도 3,200만원은 주택임대차보호법상 ‘소액보증금 최우선 변제권’이 있다고 주장하고 나섰다. A는 임대차보증금에 대해 우선보호를 받을 수 있을까?

 

주택임대차보호법 제8조는 세입자에 대한 소액보증금 최우선 변제권을 인정하고 있다. 소액보증금 최우선변제권이란 세입자가 일정한 전세금 이하로 전세계약을 체결할 경우 저당권보다 우선하여 무조건 최우선변제받을 수 있는 권리이다. 소액보증금 최우선변제권이 인정되는 전세금의 기준은 지역에 따라 다른데, 서울시에 거주하는 세입자의 경우 보증금 9,500만원 이하의 전세계약 체결 시 3,200만원 한도로 소액보증금 최우선변제권을 행사할 수 있다.

소액보증금 최우선변제권이 인정되기 위해서는 전입신고를 하고 그 주택에 거주하기만 하면 된다. 이 경우 세입자가 확정일자를 받지 않은 경우에도 선순위 설정된 저당권보다 앞서서 원칙적으로 우선변제권을 인정하고 있다.

보통 근저당이 많이 잡힌 집은 일반적으로 보증금이 매우 싸다. 만약 세입자가 그 집에 잡힌 근저당이 너무 많은 것을 알면서도 전세계약을 체결했다면, 보증금 보호를 못 받는 사태가 발생 할 수도 있음을 유의해야 한다. 채권자취소권의 대상이 될 수도 있기 때문이다. 채권자취소권이란 ‘채무자가 채권자를 해할 것을 알면서도 재산을 처분하는 경우, 채권자가 이를 원래대로 되돌릴 수 있는 권리’를 말한다.

주택임대차보호법상 ‘소액보증금 최우선변제권’이 있는 세입자라도 전세계약으로 우선순위에 있는 집주인의 채권자에게 손해를 끼쳤다면 그 전세계약은 채권자취소권의 대상이 된다. 이 경우 세입자는 소액보증금 최우선변제권을 행사할 수 없다(대법원 2005. 5. 31. 선고 2003다50771판결 참조).

따라서 세입자는 계약 체결 전 주택의 등기부를 조사해서 집주인의 근저당권 설정 여부를 확인하는 것이 바람직하다. 사안의 경우 세입자 A의 전세계약으로 집주인의 채권자인 C에게 불이익이 돌아간다면 A는 주택임대차보호법상 소액보증금을 우선변제받을 수 없다(2014. 6. 13. 선고 서부지방법원 2013가단22259판결 참조).

# SUMMARY

 

① 서울시의 경우 보증금 9,500만원 이하의 전세계약 시 3,200만원 한도로 근저당보다 앞서서 보증금을 보장받을 수 있다.
② 그러나 세입자가 근저당이 너무 많은 것을 알면서도 전세계약을 체결한 경우, 채권자취소권의 대상이 되어 보증금 보호를 못 받을 수도 있다.
③ 따라서 세입자는 계약 체결 전 주택의 등기부를 조사해서 집주인의 근저당권 설정 여부를 확인하는 것이 좋다.