[세무칼럼] 복잡한 1세대 1주택 비과세! 어떤 요건을 충족해야 하나요?

 

1세대 1주택 비과세! 어떤 요건을 충족해야 하나요?

1세대 1주택을 양도할 경우 양도소득세 혜택이 있는데 최근 세법이 워낙 복잡하게 개정이 되어 많은 분들이 혼란을 느끼고 있습니다. 구체적으로 어떤 요건을 충족해야 하는지 사례 별로 살펴 보도록 하겠습니다.

 

 

1세대 1주택 비과세 요건 - 보유기간과 거주기간

1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택(양도가액 9억 원 초과인 고가주택은 제외)만을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만, 2017년 8월 2일 ‘주택시장안정화방안’에 따른 조치로 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정지역에 위치한 주택은 보유기간이 2년 이상이고, 보유기간 중 2년 이상 거주를 해야 합니다.

 

 

조정지역은 매년 조금씩 변경이 됩니다. 양도일 현재는 조정지역이 아니더라도 취득일 현재 기준으로 조정지역이라면 2년 이상 거주가 필요합니다. 예를 들어 부산광역시 해운대구의 경우 2017년 9월 6일 조정지역으로 고시되었지만 현재는 조정지역이 아닙니다. 하지만 취득 당시 조정지역으로 양도일 현재 조정지역이 아니더라도 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 거주를 해야 합니다.

 

다만, 조정대상 지역의 공고가 있는 날 이전에 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우, 계약일 현재 무주택인 경우에는 거주 요건이 필요 없습니다.

 

 

앞선 내용과 반대의 경우로 취득 당시 조정지역이 아닌데, 양도 당시 조정지역이라면 거주 요건이 필요 없습니다. 예를 들어 수원시 팔달구의 경우 2018년 12월 31일 조정지역으로 고시되었지만 2018년 12월 30일 이전에 주택을 구입하고 2019년 이후에 매매했다면 양도 당시 조정지역이라도 거주요건이 필요 없습니다.

Q. 1세대 1주택 기준일은?

1세대 1주택 기준일은 양도일(잔금청산)을 기준으로 합니다. 부모님이 1채, 자녀가 1채 소유하고 있는데 함께 살고 있으면 1세대 2주택이고, 양도일 현재 세대 분리하여 따로 살고 있으면 각각 1세대 1주택입니다.

Q. 주민등록만 이전해 두면 세대 분리가 되는지?

실제 1세대 1주택인 경우와 1세대 2주택인 경우 엄청난 세금 차이가 있습니다. 국세청에서는 가족의 주민등록초본을 확인하여 주소만 이전한 의심이 드는 경우 실제 현지 조사를 할 수 있습니다. 실제 이사 여부, 수도 및 전기 사용량 분석, 교통카드 및 신용카드 등의 사용 내용을 분석하여 실제 따로 살고 있는지 아닌지 현황을 조사합니다. 주민등록만 분리했다고 인정되지 않으니 주의해야할 사항입니다.

Q. 학생인데 실제 이사하고 따로 살고 있으면 세대 분리가 되는지?

이 부분도 많은 손님들이 궁금해 하는 내용입니다. 실제 이사를 하고 주소를 옮겨 두더라도 최소한 독립된 생계를 할 수 있는 일정 금액의 소득이 있어야 합니다. 일반적으로 직장에 취업을 하거나 30세가 넘어야 독립된 세대로 인정됩니다.

 

 

지금까지 하나은행 세무칼럼과 함께 1세대 1주택 비과세에 대해 살펴보았습니다.

구독자 여러분의 스마트한 세무 관리를 위해 다음 편에도 알아두면 쓸모 있는 신박한 세무 정보와 함께 돌아오겠습니다.