돈 버는 부동산 경매, 초보라면 명심해야 할 사항은?

 

기준금리 인상이 가시권에 들어서면서 부동산 불패 신화도 한풀 꺾일 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 정부의 강도 높은 규제와 부동산 조정기가 맞물리고 금리 상승에 따른 대출 상환 부담까지 늘어나면 여력이 없는 매물들은 경매 시장에 나오게 되는데요. 

 

부동산 경기가 부진할 때는 경매로 큰 수익을 얻을 수 있습니다. 또한 그동안 지나치게 올라버린 집값 때문에 매입이 어려웠다면 경매가 대안이 될 수 있죠. 오늘은 하나은행 1Q블로그와 함께 부동산 경매에 관심이 있는 초보 투자자가 명심해야 할 사항을 살펴보도록 하겠습니다.

 

부동산 경매는 채권자가 채무를 이행하지 않는 채무자의 부동산을 팔아달라고 법원에 요청하면 법원이 부동산을 압류해 경매를 통해 채권을 회수하는 절차입니다. 차용증을 통한 채무 거래의 경우에는 대여금을 반환하라는 법원의 확정판결을 받아 강제 경매를 진행할 수 있고, 은행 대출 거래 등에서 근저당권을 설정한 경우에는 소송 없이 임의 경매가 가능합니다. 구조 상 자연히 부동산 경매 시장에는 경기가 호황일 때보다 불황일 때 좋은 매물이 많이 쏟아지게 됩니다. 부동산 시장 조정이 예상되는 지금 시점이 경매 시장에 관심 가질 기회입니다.  

 

부동산 경매는 권리 분석과 복잡한 용어 때문에 진입장벽이 높다고 여겨지는데요. 우선 세 가지 필수 서류를 알면 됩니다. 감정평가서와 현황조사서, 매각물건명세서인데요. 모두 법원 경매정보 사이트에서 확인할 수 있습니다. 먼저 감정평가서는 법원이 경매 부동산을 공인된 감정 평가 기관에 의뢰하여 최종 매각 금액을 산정한 내역인데요. 감정 평가의 근거(명세표)와 위치 및 지적도, 내부 구조도, 현장 사진이 포함되어 있습니다. 감정 일자와 입찰일 간의 시차가 큰 경우 현 시세를 반영하지 못하는 경우가 있기 때문에 입찰가를 산정할 때는 감정 가격을 참고만 하는 것이 좋습니다.

 

현황조사서는 법원 집행관이 해당 부동산을 찾아가 살고 있는 사람에게 점유권원과 이유를 묻고 답변을 적은 문서입니다. 개인적인 의견이 포함되어 있기 때문에 거짓 진술이 적히거나 정보가 누락되는 경우도 있습니다. 그러나 소유자나 임차인의 점유, 유치권자의 점유 시기, 임차인의 대항력 유무를 알 수 있는 기본적인 자료가 됩니다.

 

가장 신뢰할 수 있는 자료는 매각물건명세서입니다. 부동산의 표시와 점유자의 권원과 기관, 월차입, 전입신고일 또는 사업자등록일, 확정일자 등을 기재한 문서로 입찰 예정자의 의사 결정을 위한 판단 자료가 됩니다. 이 문서에서는 특별 매각 조건의 내용을 확인해야 하는데요. 최선순위 설정일자, 배당요구 종기일과 위험 요소를 기재하는 비고란을 자세히 봐야 합니다. 매각물건명세서가 잘못된 경우에는 입찰보증금을 돌려받는 것도 가능합니다.

 

부동산 경매에서 다루는 금액은 크게 네 가지입니다. 부동산 시세와 입찰가, 대출 가능 금액, 실투자금인데요. 네 가지 금액은 서로 연결되어 있습니다. 시세를 알아야 입찰가를 쓸 수 있고, 대출 가능 금액을 확인해야 실투자금을 파악할 수 있습니다. 네 가지 금액을 모두 들여다보았을 때 투자금과 수익률 계산이 가능합니다.

 

경매는 시세보다 싼 가격으로 부동산을 사기 위한 투자임을 기억해야 합니다. 초보 투자자는 경매 현장 분위기에 휩쓸려 처음 생각한 금액보다 입찰가를 높게 써내는 경우가 많은데요. 낙찰은 받았으나 급매가와 비슷하거나, 시세보다 높은 금액이라면 투자의 목적을 잃어버리는 것입니다. 따라서 미리 입찰가를 산정해 두는 것이 중요합니다.

 

입찰가를 정하는 기준은 시세와 수익률입니다. 좋은 매물이라고 판단되면 시세 파악에 나서는 것이 먼저인데요. 실거래가와 함께 전월세 가격도 살펴보아야 합니다. 낙찰 후 전세를 주어 투자 자금을 최소화하거나 월세를 통해 대출 이자를 충당할 수 있기 때문입니다.

 

부동산 시세는 인접 주택 거래 사례와 비교해 더욱 정확하게 파악할 수 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템, 한국감정원 부동산 통계점도 시스템 R-ONE, 네이버 부동산 등을 통해 시세를 확인한 뒤 현장으로 나가 온라인으로 파악한 정보가 확실한지 알아보면 됩니다. 매매부터 전월세 매물까지 포함해 현재 시장에 나온 최고가 매물과 최저가 매물을 살펴보고 최근 실거래가를 다양하게, 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있습니다.

 

부동산 경매에서 권리 분석은 매우 중요합니다. 경매 위험요소를 파악할 수 있기 때문인데요. 경매에 나온 부동산은 채무 관계가 얽혀있는 경우가 많습니다. 만일 이런 권리들이 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다면 곤란하겠죠. 경매 후 낙찰자가 잔금을 내면 소유자가 바뀌게 되는데 이때 해당 부동산 등기부에 있던 이전의 권리들이 소멸되거나 인수됩니다. 만일 등기부상 인수해야 할 권리가 있다면 입찰자는 자신이 인수할 금액을 고려해서 입찰 여부를 결정해야 합니다.

 

즉, 권리 분석의 핵심은 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는지를 판단하는 것입니다. 부동산 경매 초보라면 ‘말소기준권리’ 다섯 가지만 기억하면 되는데요. 등기부상에서 (근)저당, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정 등기, 배당요구를 한 전세권 등 5개의 단어를 찾는 것입니다. 이 중 등기부에 기재된 순서가 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 됩니다. 말소기준권리 아래의 채권은 모두 삭제됩니다.

 

임차인 여부를 확인하는 것도 중요한데요. 만약 임차인이 있다면 대항력 유무를 살펴보아야 합니다. 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빠르면 대항력이 있는 것이고, 늦으면 대항력이 없는 건데요. 대항력이 없다면 안전한 물건입니다. 마지막으로 매각물건명세서 비고란을 확인해 인수 조건이 기재되어 있는지를 보고, 조건을 입찰자가 처리할 수 없다면 입찰하지 말아야 합니다. 부동산 경매 초보의 경우 모든 권리가 소멸된 경매 사건만 입찰하는 것이 좋습니다.

 

지금까지 하나은행 1Q블로그와 함께 부동산 경기 하락기에 더욱 주목받는 부동산 경매 시장에 대해 알아봤습니다.

매일 부동산 경매 한두 건씩 꾸준히 검색하고 들여다보면 입찰 매물을 이해하는데 크게 도움이 된다고 합니다. 천정부지로 올라버린 부동산 가격 때문에 내 집 마련에 좌절하는 분들이 많은 시기인데요. 어렵게만 느껴져 무관심했던 부동산 경매 시장을 이해하는데 오늘 포스팅이 도움이 되기를 바랍니다.