어려워진 부동산 대출! 꼭 알아야 할 전략은?

 

내 집 마련은 물론 전셋집을 구할 때 대출을 이용하는 경우가 많습니다. 그런데 최근 집값은 점점 오르는 반면 부동산 대출은 점점 어려워지고 있는데요. 가계대출 급증세를 우려해 정부에서 대출 관련 규제를 강화하고 나섰기 때문입니다. 부동산의 경우 대출에 의지하는 부분이 큰 만큼 실수요자들의 고민이 커지고 있는데요. 오늘은 하나은행 1Q블로그와 함께 부동산 실수요자라면 꼭 알아야 할 부동산 대출 상식과 전략에 대해 알아보겠습니다.

 

최근 정부는 가계부채 관리를 위해 강도 높은 대책을 잇따라 내놓고 있습니다. 이에 따라 금융사들도 대출 한도를 줄이는 등 대출 제한 조치에 나서는 분위기인데요. 개인 신용대출 한도를 연 소득 100% 이내로 제한하고, 일부 은행에서는 주택담보대출 취급을 중단하기도 했습니다. 주택담보대출과 전세자금대출 금리 역시 빠른 속도로 상승하면서 여러모로 대출 실수요자들에게 어려운 상황이 되어 가고 있습니다.

 

여기에 2021년 10월 중으로 예정되어 있는 가계부채 종합대책 계획이 추가로 발표되면 대출 관련 규제는 한층 더 강화될 전망인데요. DSR(총부채원리금상환비율)의 단계적 규제의 시행시기를 앞당기고 제2금융권에 대한 DSR 규제를 강화하는 방안이 나올 것으로 예상되고 있습니다.

 

이렇게 부동산 대출 관련 규제가 계속해서 강화되고 있는 시점에 주택 구입을 앞두고 있는 실수요자라면 혼란을 겪을 수 있는데요. 이에 대해 전문가들은 대출이 꼭 필요한 상황이라면 신청 시기를 최대한 앞당기는 편이 낫다고 조언합니다. 대출 제한 은행 때문에 수요가 다른 곳으로 이동하게 되면 풍선효과로 인해 대출 제한 은행이 더 늘어날 수 있고, 금리도 계속해서 상승할 확률이 크기 때문입니다. 

 

부동산 대출은 계획 단계부터 복잡하고 어렵게 느껴지는 것이 사실인데요. 꼭 알아야 할 부동산 대출 상식을 4가지 키워드로 나눠 정리해 보겠습니다. 첫 번째 키워드는 ‘주택담보대출’입니다. 주택담보대출을 받을 때도 많은 규제 사항들이 적용되는데요. 투기과열지구는 KB시세의 40%까지만 대출이 가능합니다. 9억이 넘는 주택의 경우 9억까지 40%, 초과 금액에 대해서는 20%의 대출이 가능하고, 15억을 초과하는 아파트는 담보대출 자체가 불가합니다. 2주택자 역시 담보대출을 받을 수 없습니다.

 

다음은 ‘전세자금대출’ 관련 상식입니다. 1주택자의 전세자금대출 한도는 최대 2억원이고, 9억을 초과하는 아파트를 보유하고 있다면 전세자금대출은 불가합니다. 2020년 6월 발표된 부동산 대책에 따라 현재 투기과열지구 내 3억 초과 아파트를 구입하는 경우에는 신규 전세자금대출이 제한되고, 기존 전세자금대출이 있다면 이 또한 회수됩니다. 단 2020년 7월 15일 이전에 받은 전세대출 건에 대해서는 대출 만기까지 사용이 가능합니다.

 

세 번째 키워드는 ‘공동명의’입니다. 주택 구입 시 공동명의 여부를 고민하는 경우도 많은데요. 공동명의 주택은 대출 시 1인 명의로 담보대출을 신청해야 하는데, 나머지 명의자도 담보 제공자로 서명이 필요합니다. 또 DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 조건 때문에 명의자 혹은 배우자의 소득 증빙이 필요할 수도 있다는 점도 알아 두어야 합니다.

 

마지막 키워드는 ‘신용대출’인데요. 주담대와 신용대출을 함께 이용하는 경우도 많기 때문에 DSR 조건 등 관련 사항을 미리 파악하여 대출 계획을 세워야 합니다. 2020년 11월부터 시행 중인 신용대출 회수 규제에 따라 소득과 상관없이 개인이 금융권에서 1억원 신용대출을 받고 1년 이내에 규제지역에 주택을 구입하면 대출금은 회수됩니다.

 

네 가지 키워드 중 내 집 마련을 위해 꼭 필요한 주택담보대출에 대해 좀 더 자세히 알아보겠습니다. 주택담보대출에서 중요한 건 두 가지, 바로 만기와 금리 형태입니다. 보통은 20년, 25년, 30년 만기로 대출을 받는데요. 최근에는 40년짜리 초장기 모기지 대출도 등장했습니다. 현재와 미래의 소득, 소득 유지 기간, 총 이자 등 여러 가지 요소를 면밀하게 고려해서 만기를 결정해야 합니다.

 

예를 들어 금리 3%, 20년 만기로 3억원을 대출받으면 은행에 매달 내야 하는 원리금은 166만 3,793원이고, 20년 동안 내는 이자의 총액은 9,931만 270원입니다. 같은 조건으로 40년 만기의 대출을 받는다면 매달 내야 하는 원리금은 107만 3,953원이지만 총 이자는 2억 1,549만 7,568원에 달합니다. 이자를 생각하면 만기를 최대한 짧게 가져가는 것이 좋지만 무리해서 기간을 정하면 가계 경제에 무리가 갈 수 있기 때문에 만기에 따른 원리금과 이자에 대한 시뮬레이션을 충분히 해 보고 결정할 필요가 있습니다.

 

주택담보대출 금리 형태는 고정금리와 변동금리, 그리고 처음 5년 고정금리 후 변동금리를 적용하는 혼합형 금리가 있는데요. 일반적으로 금리가 내려갈 것으로 예상된다면 변동금리가 유리하고, 반대로 올라갈 것으로 예상된다면 고정금리가 유리합니다. 평균적으로는 변동금리가 고정금리보다 낮습니다. 전문가들은 최초에는 변동금리로 대출을 받고 고정금리를 넘어서는 순간 금리를 재설정하는 방법이 유리하다고 추천합니다.

 

지금까지 하나은행 1Q블로그와 함께 내 집 마련을 위해 꼭 알아야 할 부동산 대출 상식과 전략에 대해 알아봤습니다.

당장 이번 달에 대출 관련 추가 규제 발표가 예정되어 있는 만큼 앞으로도 당분간 대출 시장에는 혼란이 이어질 것으로 보이는데요. 내 집 마련이나 전세자금 준비에 차질을 빚지 않도록 변동되는 내용도 꼼꼼히 살펴서 대출 계획 세우시길 바랍니다.