소액으로 가능한 부동산 투자! 리츠 투자의 모든 것

최근 금리 상승과 수급 불균형, 우크라이나 사태 등 국내외 악재로 증시가 하락세를 보이는 가운데 안정적인 수익을 올릴 수 있는 리츠 시장에 대한 관심이 집중되고 있습니다. 소액으로도 투자하고 간접적으로 임대 수익을 받을 수 있는 만큼 많은 투자자의 관심을 받고 있는데요. 오늘은 부동산 간접 투자 상품인 리츠 투자에 대해 알아보겠습니다.

 

 

# 부동산 간접 투자 리츠

 

리츠(REITs : Real Estate Investment Trust, 부동산 투자신탁)란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 임대료나 매각 차익으로 발생한 수익을 투자자들에게 정기적으로 배당하는 부동산 간접 투자 상품입니다. 특히 주식시장에 상장된 ‘공모 리츠’는 매년 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당하고 있어 배당수익이 높은 것으로 유명합니다.

 

리츠는 소액 투자가 가능하며 채권이나 은행예금보다 높은 수익률을 낼 수 있습니다. 또한 직접 소유한 부동산을 팔려면 매수자를 찾는 데 시간이 소요되는 것과 달리 리츠의 경우 언제든 주식처럼 비교적 쉽게 사고팔 수 있어 현금화가 용이합니다. 특히 싼 가격에 사서 비싼 가격에 팔아 ‘시세차익’을 남길 수도 있습니다. 주식 투자와 유사한 점이 많지만, 안정된 월세 수입을 기반으로 하기 때문에 주식보다 위험이 적습니다. 다양한 부동산을 묶은 투자 상품이기에 분산투자가 가능하고 인플레이션 헤지(인플레이션으로 인한 화폐 가치 하락에 대비해 현금 이외의 부동산 형태로 자금을 보유하는 일) 효과도 누릴 수 있습니다.

 

하지만 부동산에 간접 투자하는 금융상품인 만큼 부동산 시장 가치가 떨어지면 리츠 가격도 하락하게 됩니다. 부동산 시장에 악재가 발생하거나 경기침체로 인해 부동산 임대율이 하락하는 경우 리츠의 가치도 떨어지며, 부동산 분양이나 임대가 실패하면 손실을 볼 수 있습니다. 따라서 리츠에 투자하기에 앞서 부동산 시장 상황은 물론 투자하려는 부동산의 입지나 임대율, 성장 가능성 등을 따져보는 것이 필요합니다.

 

 

# 리츠 시장 규모 및 현황

 

국내 리츠 시장은 최근 빠르게 성장하고 있습니다. 국토교통부에 따르면 2022년 3월 기준 운용 중인 리츠는 총 323개이며 총자산은 78조 2,000억원입니다. 2021년 12월 기준 총자산이 75조 6,000억원인 것과 비교할 때 3개월간 2조 6,000억원이 늘었습니다. 투자유형별 수익률을 살펴보면 주택이 52.9%로 가장 비중이 높고 오피스(25.8%), 리테일(9.5%), 물류(5.5%) 순으로 나타나고 있습니다. 또한 상장 리츠의 시가 총액은 11조 2,595억원으로 2021년 9조 8,164억원 대비 1조 4,431억원 증가했습니다.

 

이처럼 리츠 시장에 자금이 몰리는 이유는 기업의 주가와 실적에 따라 변동성이 큰 주식시장에 비해 안정적인 수익률과 배당을 기대할 수 있기 때문입니다. 한국리츠협회에 따르면 2021년 기준 운용 중인 리츠 전체 배당수익률 평균은 6.2%, 상장 리츠의 배당수익률은 7.7%에 달했습니다. 펀드평가사 에프앤가이드에 따르면 2022년 5월 기준 가장 높은 수익률을 올린 K리츠(14.6%)를 포함해 상위 10개 리츠 상장사의 평균 수익률은 8.81%였습니다.

 

 

# 상장 리츠 활성화 정책

 

한편 이 같은 성장세에 비해 리츠에 대한 일반 투자자들의 접근성이 낮다는 지적도 있습니다. 국내 상장된 리츠가 19개에 불과하고, 대부분 장외공모를 하므로 일반 투자자들의 참여가 어려운 것입니다.

 

최근 정부는 상장 리츠의 공급을 늘리기 위해 활성화 대책을 발표했습니다. 2022년 1월 정부가 발표한 ‘공모, 상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안’에 따르면 상장 리츠의 등록, 인가, 운영과 관련한 규제를 완화하고 연금저축펀드의 상장 리츠 투자를 허용해 연금저축 가입자들이 연금 수령 시 보다 높은 수익률을 기대할 수 있게 됐습니다. 그 밖에 전기, 수소차 충전소 시설 등 부동산 형태의 사회기반시설에 리츠 투자가 가능하도록 하며, 차세대리츠정보시스템을 개발하여 리츠 공모 시 청약정보 안내를 확대하겠다고 밝혔습니다. 이처럼 정부는 공모 리츠의 청약 접근성을 높이는 방안 마련하며 리츠 시장을 활성화하기 위한 적극적인 지원에 나서고 있습니다.

 

리츠에 투자하려면 주식시장에 상장된 리츠 주식을 사거나 새로 만든 리츠가 공모를 실시할 때 참여하는 방법이 있습니다. 국내 부동산에 투자하고 싶다면 국내 상장 리츠를, 해외 부동산에 투자하고 싶다면 해외 상장 리츠를 사면 됩니다. 리츠 주식은 1주에 5,000~7,000원가량의 소액으로 부동산 투자가 가능하며 예상 투자수익률과 기업 구조, 부동산의 가치, 배당 성향 등을 고려해 투자해야 합니다.

 

 

# 리츠 투자 과세 기준

 

주택이나 상가 등의 부동산을 매입하는 경우 취득세와 재산세가, 임대수익에 대해서는 부가가치세가 부과되지만 리츠는 간접 투자 상품이라 이 같은 세금을 부담하지 않아도 됩니다. 다만 리츠 운용 과정에서 수익이 발생하면 배당수익에 대해 세금을 내야 합니다. 배당수익은 금융소득에 해당하므로 지방세 포함 15.4%의 세금이 원천징수 됩니다. 또한 연간 금융소득이 2,000만원을 초과하면 금융소득 종합과세 대상이 됩니다.

 

정부가 2019년 발표한 ‘공모형 부동산 간접 투자 활성화 방안’에 따라 5,000만원 이하로 3년 이상 장기 투자한 경우 2023년까지 분리과세 혜택을 받을 수 있습니다. 증권사나 은행 등 리츠 판매사에 분리과세 신청서류를 제출한 시점부터 3년간 분리과세가 적용됩니다. 배당소득이 2,000만원이 넘더라도 금융종합소득세 대상에서 제외되며 배당 세율은 15.4%가 아닌 9.9%로 분리과세 되어 절세 효과를 누릴 수 있습니다. 예를 들어, 5,000만원을 투자해 연 10%의 수익을 올렸을 때 기존 과세 기준에 따르면 77만원을 내야 하지만 분리과세가 되는 경우 세금이 49만 5,000원으로 줄어듭니다. 금융소득 종합과세 대상인 경우 이보다 절세 효과가 더 커지게 됩니다. 단, 3년 이내에 보유한 리츠를 매각할 경우 감면받은 세액이 추징된다는 점에 유의해야 합니다.

 

지금까지 하나은행 1Q 블로그와 함께 리츠 투자에 대해 알아보았습니다.

 

부동산 간접 투자 상품인 리츠는 ‘인플레이션의 피난처’라고 불릴 만큼 뜨거운 관심을 받고 있습니다. 주가 등락 폭이 큰 주식시장에 비해 안정적이고 높은 배당수익을 기대할 수 있는 데다 연금저축펀드의 리츠 투자 허용으로 리츠 시장은 앞으로 더 크게 성장할 것으로 기대됩니다.