전세보증금 떼일까 불안하다면?! 깡통전세 사기 예방법

 

부동산 하락기에 접어들며 전세 사기가 기승을 부리고 있습니다. 특히 전셋값이 매매가격에 근접해지면서 세입자가 전세보증금을 돌려받기 어렵게 되는 일명 깡통전세가 많아지고 있습니다. 이에 전세 사기로부터 보호받기 위해 전세보증금 반환보증 보험에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 오늘은 전세 사기로부터 세입자를 보호할 수 있는 전세보증금 반환보증과 깡통전세 사기 예방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

# 전세보증금 사고 급증

 

전세보증금 반환보증이란 전세 계약 종료 시 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 주택도시보증공사에서 보증하는 상품입니다. 임대인이 정당한 사유 없이 혹은 경매 등으로 인해 보증금을 반환하지 않은 경우 공사가 임차인에게 보증금을 대신 반환하게 됩니다.

 

전세 사기가 기승을 부리며 전세보증금 반환보증에 가입하려는 사람들이 꾸준히 증가하고 있습니다. 2020년 기준 전세보증금 반환보증 가입 가구 수는 23만 2,150만입니다. 이는 2016년에 비해 10배 증가한 수준입니다.

 

전세보증금 반환보증 사고 금액 및 건수도 역대 최고 수준을 기록했습니다. 2022년 1~9월 사고 금액은 6,466억원, 사고 건수는 3,050건입니다. 전세보증금 반환보증에 가입한 주택 10채 중 3채가 깡통전세 위험이 있는 만큼 보증 사고 발생 가능성도 커지고 있습니다. 보증 사고의 발생이 증가함에 따라 주택도시보증공사가 대신 갚아준 전세보증금 역시 2016년의 26억원에서 2021년 상반기 2,139억원으로 증가하였습니다.

 

 

# 전세금 반환보증보험 가입 조건

 

전세보증금 반환보증에 가입하기 위해서는 반드시 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 보증 대상은 전세 계약 기간 1년 이상이고, 전세보증금액이 수도권은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하인 주택입니다. 그리고 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 이내여야 합니다. 예를 들어 전세보증금이 5억원, 선순위채권은 1억, 주택가격이 5억원이라면 가입이 불가능합니다.

 

가입 기준을 충족했다면 개인뿐만 아니라 법인, 외국인도 가입할 수 있습니다. (단, 법인은 전세권을 공사에 이전하는 조건) 주택도시보증공사 지사 또는 위탁은행에 방문 신청하거나 모바일 앱(네이버 부동산, 카카오페이, KB국민카드) 또는 공사 홈페이지를 통해 신청하면 됩니다. 신청 기한은 전세 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세 계약기간의 1/2이 지나기 전까지입니다.

 

보증기간이 만료된 경우 연장(갱신)신청을 할 수도 있습니다. 신규 계약 시 가입하지 않았더라도 갱신 계약을 할 때 가입할 수도 있습니다. 갱신 계약일 경우에는 갱신 전세 계약서상 전세 계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청하면 됩니다.

 

 

# 전세금 보증 상품 비교

 

주택도시보증공사 외에도 한국주택금융공사, SGI서울보증에서도 전세보증금을 보증해주는 상품을 운용하고 있습니다. 각 상품의 조건을 따져보고 자신의 상황에 맞는 상품에 가입해 보시기 바랍니다.

 

주택도시보증공사에는 ‘전세보증금 반환보증’이 있습니다. 이 상품은 보증료가 0.115%~0.154%로 비싼 편입니다. 하지만 임대차 계약 기간의 1/2이 지나기 전에만 가입하면 되므로 가입 기한이 길다는 장점이 있습니다. 또한 수도권은 7억원, 지방은 5억원 이하의 보증금이라면 가입 조건이 성립되어 고가의 주택을 임차하더라도 가입할 수 있습니다.

 

한국주택금융공사의 상품으로는 ‘전세지킴보증’이 있습니다. 이 상품의 기본 보증료율은 연 0.04%로, 보증료율이 다른 상품에 비해서 저렴합니다. 단, 이 상품은 전세자금보증 이용자(공사 보증서 담보 은행 전세대출 이용자)만을 대상으로 합니다. 가입 기간 및 보증 한도는 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증과 동일합니다.

 

SGI서울보증에서 운영하는 ‘전세금보장신용보험’은 보험요율은 0.192%~0.273%로 가장 비싸지만 보증금 가입 한도가 높다는 장점이 있습니다. 아파트는 임차보증금 제한이 따로 없으며, 아파트 이외 주택은 임차보증금 10억원 이내까지 보증합니다. 또한 보증 상품이 아니라 보험 상품이므로 다른 상품들처럼 임대차 계약 종료 1개월 후가 아닌, 사고 발생 직후에 보험금을 청구할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

 

# 전세 사기 예방책

 

전세보증금을 보증해주는 상품에 가입하는 것만큼 전세 사기를 미리 예방하는 것이 중요합니다. 전세 사기를 미리 예방하기 위해서는 전세 계약 전 깡통전세 위험이 없는지 미리 살펴보는 것이 좋습니다. 매매가와 전세보증금의 차이가 얼마나지 않는 경우 깡통전세가 될 확률이 높으니 주의해야 합니다. 또한 보증금과 채권최고액을 더했을 때 매매가의 60%를 초과했다면 깡통전세일 확률이 높습니다.

 

또한 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖는 것이 중요합니다. 전입신고를 하면 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리인 대항력을 가질 수 있으며, 확정일자를 받게 되면 다른 채권자들보다 경매에서 더 우선적으로 변제를 받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다. 전세 사기 위험에 처했을 때 자신의 보증금을 지킬 수 있도록 도와주는 방법입니다.

 

지금까지 하나은행 1Q 블로그와 함께 ‘전세보증금 반환보증과 깡통전세 사기 예방법’에 대해 알아보았습니다.

 

전세 사기가 기승을 부리며 전세보증금 반환보증 사고도 증가하고 있습니다. 전세보증금 반환보증 가입 외에도 전세 사기의 특징과 예방책을 제대로 숙지하여 전세 사기를 미리 예방하시기 바랍니다.