새롭게 탄생하는 노후 주거지, 소규모 재개발사업 모아타운

 

2022년 10월 20일, 서울시에서 하반기 모아타운 대상지 2차 선정 결과를 발표하면서 모아타운이 큰 관심을 받고 있습니다. 서울시에서 추진하고 있는 ‘모아타운’과 ‘모아주택’은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지의 주거 환경을 개선하기 위한 사업입니다. 오늘은 최근 활성화되고 있는 ‘모아타운’에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

# 모아타운과 모아주택

 

서울시의 주거 면적 중 저층 주거지가 차지하는 면적은 121㎢입니다. 1990년대부터 지어진 곳으로 심각한 주택 노후화, 주차난, 녹지 및 휴게공간 부족 등의 문제로 정비 사업의 필요성이 계속해서 제기되어 왔습니다. 하지만 그중 87%가 고층 아파트를 지을 수 없어 재개발이 불가능합니다. 이런 지역들도 노후주택 및 기반 시설을 정비할 수 있도록 등장한 것이 블록 단위의 정비 사업인 모아타운과 모아주택입니다.

 

모아타운은 소규모주택 정비 관리지역으로, 여러 블록 단위를 모아 단지화를 이룬 후 편의시설을 조성하는 정비 사업을 말합니다. 가로구역 단위 또는 개별 건축물 단위로는 공원, 지하 주차장 등 공동이용시설 확보가 어려워 지역 단위의 모아타운을 도입하였습니다. 생활 시설을 조성하여 모아주택을 아파트 단지처럼 체계적인 관리를 할 수 있다는 것이 가장 큰 특징입니다. 매년 자치구 대상 공모를 통해 20곳을 지정하며 관리 계획 수립비(개소당 2억 내외) 및 주차장 등 기반 시설 조정비를 지원합니다. 반대로 주민이 계획 수립을 제안하여 추진할 수도 있습니다.

 

모아주택은 모아타운 내에서 블록 단위별로 주택을 공동 개발하는 정비 사업을 말합니다. 모아타운보다는 작은 규모로 이웃한 주택 소유자들 간의 협의를 통해 추진할 수 있습니다. 최소 1,500㎡ 이상의 적정 대지가 확보되면 지하 주차장, 지상 녹지, 저층부 커뮤니티시설 등을 편의시설을 설립할 수 있습니다.

 

 

# 모아주택 유형 4가지

 

모아타운 내 추진되는 모아주택은 크게 4가지 유형이 있습니다. 첫째, 자율주택형은 가장 작은 단위의 사업으로 단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하는 사업입니다. 시행을 위해서는 부지가 1,500㎡ 이상, 기존 36세대 미만이어야 합니다. 또한 노후, 불량 건축물이 전체 건축물 수의 57% 이상이어야 합니다.

 

둘째, 가로주택형은 기존의 가로를 유지하면서 주거환경을 개선하는 사업입니다. 기존 20세대 이상이고, 2만㎡ 미만의 가로구역인 지역에서 시행 가능합니다. 자율주택형과 마찬가지로 노후, 불량 건축물이 전체 건축물 수의 57% 이상이어야 합니다.

 

셋째, 소규모재개발형은 역세권 250m 이내 또는 준공업지역에서 5천㎡ 미만의 지역을 개발하는 사업입니다. 노후, 불량 건축물이 전체 건축물 수의 2/3 이상 되어야 합니다.

 

마지막으로 소규모재건축형은 정비 기반 시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업입니다. 사업 면적은 1만㎡ 미만으로 기존 200세대 미만의 노후 연립, 아파트 지역이 대상입니다. 소규모재개발형과 마찬가지로 노후, 불량 건축물이 전체 건축물 수의 2/3 이상 되어야 합니다. 정비 기반 시설이 양호한 지역에서 이루어져 안전 진단 생략이 가능합니다.

 

※ 본 기준은 모아타운 내에서 추진될 때의 요건입니다. 모아타운 외에서 일반적으로 추진하는 소규모주택 정비사업과는 요건 등이 다를 수 있습니다.

 

 

# 모아타운 1호 등장

 

모아타운으로 선정되면 주거환경이 개선될 뿐 아니라 편의시설이 조성되게 됩니다. 서울 강북구 번동 일대는 모아타운 1호로 선정되며 주거환경이 개선되었습니다. 정비를 하기 전 해당 일대는 주거 환경이 노후한 지역으로 재개발 요건이 충족되지 않아 정비를 할 수 없는 곳이었습니다. 이에 서울시는 2022년 4월 21일 해당 일대를 모아타운 시범 사업지로 선정하였습니다. 그 결과 5만 5,000㎡ 지역이 정비되며 13개 동 총 1,240세대의 아파트와 부대 및 복리시설이 조성될 예정입니다.

 

화곡동은 모아타운으로 선정되며 부동산 거래량이 크게 증가하였습니다. 2021년 11월 모아타운 후보지로 선정된 이후 많은 사람들이 화곡동에 투자를 시작했고, 빌라 투자의 성지로 급부상했습니다. 실제로 화곡1동 준공 22년차 10평 빌라 매매가는 2021년 2억 3,000만원에서 2022년 4월 3억 1,000만원까지 올랐다고 합니다. 또한 화곡동이 포함된 서울 강서구의 빌라 거래량은 2021년 11월부터 2022년 4월까지의 5개월 동안 총 2,244건으로 서울에서 가장 많았습니다.

 

 

# 모아타운의 장점

 

모아타운과 모아주택 사업은 서울시의 저층 주거지 주거 환경 문제를 위해 먼저 도입되었던 다른 사업들을 보완하여 나왔습니다. 특히 2012년 처음 도입된 가로주택정비사업과 비교했을 때 그 장점이 뚜렷하게 나타납니다.

 

가로주택정비사업은 기존의 가로를 유지한 채 기반 시설의 추가 부담 없이 노후주택을 소규모 공동주택으로 재건축하는 주민 참여형 사업입니다. 즉 도로는 기존 모습 그대로 유지하고 주택만 재건축됩니다. 이와 달리 모아타운과 모아주택은 주택뿐만 아니라 도로 등 기반 시설까지 대단지 차원의 정비가 이루어집니다.

 

또한 재개발을 위한 제약을 완화하여 정비 과정이 수월해졌습니다. 모아타운으로 지정될 경우 2종 이하 지역의 최고 층수는 10층에서 15층으로 완화해주며, 필요할 경우 용도지역도 상향 조정하게 됩니다. 또한 모아타운 조성을 위해 최대 375억원을 지원하며, 주차장 통합설치 지원, 공공건축가의 기본 설계 지원 등 다양한 인센티브를 제공합니다.

 

빠른 사업 속도 역시 큰 장점입니다. 일반적으로 8년에서 10년까지 소요되는 재개발 사업에 비해 모아타운은 2년에서 4년 정도밖에 걸리지 않습니다.

 

지금까지 하나은행 1Q 블로그와 함께 ‘모아타운’에 대해 알아보았습니다.

 

서울시에서는 2026년까지 총 100개소의 모아타운을 선정할 예정이라고 합니다. 모아타운을 통해 노후화된 주거 환경을 개선하고 주변 편의 및 기반 시설도 확충하며 지역 내 거주민들의 삶의 질이 높아질 것으로 기대됩니다.