[부동산 칼럼] 고정금리 주택담보대출 특례보금자리론 한시 운영

 

가계 평균 대출 금리가 11년 만에 역대 최고 수준에 달했습니다. 한국은행에 따르면 2022년 11월 가계대출 평균 금리는 연 5.57%입니다. 차주들의 부담이 높아지자 정부에서는 2023년 1년간 한시적으로 가입 조건을 대폭 완화한 정책모기지 ‘특례보금자리론’을 시행하겠다고 밝혔습니다. 오늘은 ‘특례보금자리론’에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

# 내 집 마련 하늘의 별 따기

 

집값 하락세가 이어지고 있지만 대출 이자는 고공행진을 하며 내 집 마련에 대한 부담은 여전히 높습니다.

 

주택금융공사에 따르면 주택구입부담지수는 사상 최고치에 달했습니다. 주택구입부담지수는 중위소득가구가 표준대출을 받아 중간 가격의 주택을 매입하는 경우 대출 상환 부담을 나타낸 지표입니다. 수치가 높을수록 주택구입 부담이 가중된 것을 의미하는데, 2022년 3분기 주택구입부담지수는 89.3P로 역대 최고 수준입니다.

 

안심전환대출을 취급하며 2022년 11월 가계 평균 주택담보대출 금리가 0.08%p 하락하기는 했지만, 이자 부담은 여전합니다. 전세대출금리는 6%대, 주택담보대출 금리도 4~6%대를 유지하고 있습니다. 아파트 청약에 당첨되었지만 이자가 부담되어 계약을 포기하는 사례도 나오고 있습니다.

 

 

# 주담대 어벤져스 특례보금자리론

 

결국 주택 담보 대출 이자 부담 완화를 위해 정부가 대책을 내놓았습니다. 바로 특례보금자리론입니다.

 

특례보금자리론은 보금자리론에 기존 정책 주택담보대출(일반형 안심전환대출 + 적격대출)을 통합한 정책 금융상품입니다. 그동안 각기 다른 요건 및 금리로 운영되는 정책형 주택담보대출을 2023년 1년간 한시적으로 하나로 통합한다고 합니다.

 

특례보금자리론은 기존 보금자리론에 비해 신청 요건이 대폭 완화될 예정입니다. 보금자리론은 6억원 이하, 소득 7천만원 이하를 충족해야만 대출을 받을 수 있었습니다. 반면, 특례보금자리론은 주택가격 9억원 이하이면 누구나 최대 5억원까지 대출받을 수 있습니다. 소득 요건도 보지 않습니다.

 

# 특례보금자리론 흥행할까

 

안심전환대출의 흥행 실패가 특례보금자리론 신청 요건 완화에 영향을 준 것으로 보입니다. 안심전환대출은 주택담보대출을 최저 연 3.9% 고정금리로 바꿔주는 정책 모기지 상품입니다. 낮은 고정금리에도 불구하고 안심전환대출 신청 요건이 까다로워 흥행에 실패하였습니다.

 

1차 모집 이후, 공급 목표를 달성하지 못하자 2차 모집 기준을 대폭 완화하기도 했습니다. 집값 기준을 4억원에서 6억원으로, 부부합산 연 소득 기준은 7,000만원에서 1억원으로 변경한 것입니다. 대출한도 역시 2억 5천만원에서 3억 6천만원으로 대폭 확대했습니다. 하지만 목표 공급 규모의 36% 수준에 그치며 흥행에 실패하였습니다.

 

안심전환대출이 흥행에 실패한 이유는 현실과 동떨어지는 주택 및 소득 기준 때문이라는 분석입니다. KB 부동산 통계자료에 따르면, 2022년 12월 기준 아파트 매매 중위가격은 서울 10억 3,833만원, 수도권 6억 1,000만원으로 안심전환대출 기준보다 높았습니다. 서울 소형 아파트 매매 평균 가격도 8억 1,317만원으로 안심전환대출 기준을 넘어선 것으로 나타났습니다.

 

 

# 소득 요건 없이! DSR 미적용

 

다행히 특례보금자리론은 대출 요건 및 한도 완화로 실수요자들의 관심을 사로잡은 것으로 보입니다. 물론 금리, 중도상환수수료 등 아직 결정되지 않은 사항도 많습니다. 그런데도 DSR 적용 없이 낮은 고정 금리로 대출을 받을 수 있다는 이점으로 이목이 쏠리고 있습니다.

 

DSR(개인별 총부채원리금상환비율) 규제는 소득 대비 과도한 채무를 지는 것을 방지하고자 도입된 규제입니다. 전체 금융권 총대출잔액이 1억원 이상일 경우 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 초과할 수 없습니다. (비은행권일 경우 50%)

 

정책 주택담보대출 중 DSR 규제를 받는 적격대출의 경우 소득이 낮다면 대출한도가 제한될 수 있습니다. 반면, 특례보금자리론은 소득과 관계없이 대출받을 수 있습니다. 단, LTV 70%(주택담보인정비율), DTI 60%(총부채상환비율)를 적용할 예정입니다.

 

시장에서는 특례보금자리론 금리가 연 4%대가 될 것으로 전망하고 있습니다. 금융위원회에 따르면 기존 보금자리론에 기반하여 단일금리 산정체계로 운영하되, 적정 금리에서 일정 수준 인하한 우대금리를 적용할 예정이라고 합니다. 현재 보금자리론이 4.75~5.05%이고, 적격대출이 4.55~6.91% 금리를 적용하고 있는 것을 감안해 유사한 수준으로 금리가 결정될 것이라 보고 있습니다.

 

지금까지 하나은행 1Q 블로그와 함께 ‘특례보금자리론’에 대해 알아보았습니다.

 

온라인 커뮤니티에는 특례보금자리론이 시행되면 대출을 갈아타야겠다는 글이 올라오고 있습니다. 안심전환대출을 초석으로 대출 요건 및 한도를 대폭 완화하며 주택 구매 실수요자들의 관심을 끌고 있는 것으로 보입니다. 정부에서는 올해 1년만 시행하고 추이를 지켜본 다음 연장 여부를 결정할 계획이라고 합니다. 특례보금자리론에 관심이 있다면 향후 세부 사항이 어떻게 결정되는지 관심을 기울이는 것이 필요하겠습니다.