[부동산 칼럼] 대출 갈아탈까? 주택담보대출 고정금리 역전

 

2023년 1월 2일, 시중은행의 주택담보대출 금리가 8%를 돌파하고, 지속적인 금리 인상으로 고정금리가 변동금리보다 낮은 ‘금리 역전 현상’까지 나타나고 있습니다. 예상을 뛰어넘는 고금리 행보에 이자 부담을 느낀 차주들은 이자가 낮은 고정금리 대출로 갈아타려는 모습입니다. 오늘은 ‘주택담보대출 금리 역전’에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

# 변동금리 VS 고정금리

 

금리는 기본적으로 ‘변동금리’와 ‘고정금리’로 구분됩니다. 변동금리는 시중금리를 반영하여 일정 주기에 따라 이자율이 다르게 적용되는 금리를 뜻합니다. 주로 코픽스(COFIX), CD금리, 금융채, 코리보(Koribor) 금리 등을 기준금리로 사용합니다.

 

반면 고정금리는 처음 상품에 가입할 때 약정한 이자율이 만기까지 변하지 않는 금리를 뜻합니다. 따라서 가입 기간 내 시중금리 변동의 영향을 받지 않습니다. 따라서 금리 하락기에는 변동금리가, 금리 상승기에는 고정금리가 유리할 수 있습니다. 단, 보통 고정금리의 초기 이자는 변동금리보다 높게 설정됩니다. 미래에 금리가 변하더라도 고정금리는 바꿀 수 없으니 금리 변동 리스크를 미리 반영하기 때문입니다.

 

 

# 요즘 대세는 고정금리

 

한국은행 기준금리 2021년 8월 이후 계속해서 상승하고 있습니다. 2022년 11월 24일 기준금리는 3.25%입니다. 2022년 한 해 동안 무려 2.25% 상승했습니다.

 

금리 상승 기조가 이어질 것이라는 전망이 나오자 금리가 더 오르기 전에 고정금리를 선택하는 사람들이 늘어나고 있습니다. 한국은행에 따르면 2022년 11월 새로 실행된 가계대출 중 고정금리 비중은 36.8%로, 4개월 만에 2배 이상 증가했습니다.

 

주택담보대출 금리 역시 계속 상승 중입니다. 2023년 첫 영업일부터 금리 8%를 돌파한 시중은행도 등장했습니다. 업계 관계자에 따르면 최근 주택담보대출을 받는 고객 중 80~90%가 고정금리를 선택하고 있다고 합니다.

 

 

# 금리 역전 현상

 

고정금리 역전 현상이 일어나며 고정금리 선호도는 더욱 커졌습니다. 금리 역전 현상이란 고정금리보다 변동금리가 높은 상황을 말합니다. 통상적으로 금리 인상기에는 변동금리보다 고정금리가 더 높습니다. 그런데 지금은 반대입니다. 시중은행의 주택담보대출 변동금리는 최대 연 8%대까지 인상되었지만, 고정금리는 연 4~6%대 수준에 머무르고 있습니다. 금융당국에서도 금리 상승기 차주의 부담을 줄이고자 은행권의 고정금리 인하를 독려하고 있습니다.

 

# 고정금리 인하 이유

 

금리 역전 현상이 일어난 이유는 무엇일까요? 최근 은행채 발행이 재개되면서 은행채 금리가 낮아지고, 은행권 자금조달에 숨통이 트였기 때문입니다.

 

2022년 10월 금융당국은 채권시장 안정을 위해 은행권에 은행채 발행 자제를 요청했으나, 2022년 12월 차환을 중심으로 다시 은행채 발행을 재개했습니다. 차환은 이미 발행된 채권을 새로 발행된 채권으로 상환하는 것을 말합니다. 이에 2022년 12월에 3대 시중은행에서 발행한 은행채만 총 1조 1,300억원에 달합니다.

 

은행채 발행 수요가 풀리면서 은행채 5년물 금리 역시 2022년 12월 30일 기준 4.612%로 약 20일 만에 0.124% 낮아졌습니다. 은행채 금리는 고정금리를 설정할 때 근거로 활용됩니다. 따라서 은행채 금리 하락에 따라 주택담보대출 고정금리 역시 가파르게 하락하며 금리 역전 현상이 일어난 것입니다.

 

은행채 발행으로 은행권에 자금이 들어오자 조달 비용이 줄어 은행들이 필사적으로 금리를 올릴 이유도 사라졌습니다. 이에 2022년 11월 말 연 5.05~6.97%를 기록했던 주택담보대출 고정금리는 2023년 1월 초 연 4.6~6.5%를 기록하며 하락하고 있습니다.

 

 

# 금리 안정 언제쯤?

 

대출 이자에 대한 부담감으로 서둘러 빚을 갚거나 고정금리로 대출을 갈아타려는 대출자들이 늘어나고 있습니다. 실제 2022년 12월 5대 시중은행 가계대출 잔액은 693조 6,469억원으로 전년도 말에 비해 15조 4,060억원 감소했다고 합니다.

 

나날이 금리 부담이 증가하자, 금리 인하 전망에 관심이 쏠리고 있습니다. 업계 전문가들은 2023년 하반기부터 금리가 인하될 것으로 전망하고 있습니다. 월스트리트 저널에 따르면 23개 대형 금융사 중 70%가 2023년 미국의 경기 침체 및 하반기 중 금리 인하를 전망했습니다. 미국의 P 시장조사업체 또한 경기 침체로 실업률이 상승하고 노동시장이 둔화하면 인플레이션 역시 둔화하여 미국이 예상보다 빠르게 금리 인하에 나설 것으로 전망했습니다.

 

따라서 당장 여유가 있다면, 고정금리 대출상품이 반드시 앞으로도 유리하다고 판단할 수는 없습니다. 여러 가지 주택담보대출 상품을 비교하여 장단점을 파악한 후, 향후 금리 방향성을 고려하여 본인에게 가장 유리한 대출을 선택하는 것이 바람직합니다.

 

지금까지 하나은행 1Q 블로그와 함께 ‘주택담보대출 금리 역전’에 대해 알아보았습니다.

 

금리 인상기에 대출 이자 부담은 점점 높아지고 있습니다. 이에 고정금리 주택담보대출로 관심이 쏠리고 있습니다. 본인에게 가장 적합한 대출 상품이 무엇인지 잘 판단하여 경제적 부담을 줄이는 선택이 필요하겠습니다.