[부동산 칼럼] 핫플 성수동에 불어올 변화의 바람, 성수전략정비구역

 

‘2040 서울도시기본계획’에 따라 기존 35층 층수 제한이 폐지되었습니다. 서울 스카이라인이 높아질 거라는 기대감이 형성되며 ‘성수전략정비구역’ 부동산 시장에 이목이 집중되고 있습니다. 성수동 한강변 일대 재개발 구역으로 정비 계획이 변경되며 50층 고층 아파트 계획이 현실화되고 있다고 합니다. 오늘은 ‘성수전략정비구역’에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

# 뜨는 핫플레이스 성수동

 

성수동은 MZ세대 트렌드의 중심지이자 인기 있는 주거 및 비즈니스 단지입니다. SNS에서 주목받는 핫한 카페, 맛집, 즐길 거리가 모여 있을 뿐만 아니라 3대 고급 주상복합촌과 다양한 업계 본사도 자리하고 있습니다.

 

서울 4대 오피스 권역으로 떠오르고 있는 만큼 직장인들의 주거 선호도도 높습니다. 온라인 패션 플랫폼, 게임, 엔터테인먼트 등 주요 기업 본사가 있고, 강남과도 가까이 있어 출퇴근이 용이하기 때문입니다. 또한 서울숲과 한강이 위치해 조망권이 좋고, 문화, 교통 등 인프라가 구축되어 있다는 장점도 있습니다. 앞으로 5년에 걸쳐 20만평의 업무 시설이 추가 공급되는 만큼 성수동 부동산 시장의 관심은 계속 이어질 것으로 전망됩니다.

 

성수동에 대한 관심이 높아지며 부동산 가격은 상승하는 추세입니다. 한국부동산원에 따르면 2022년 4분기 성수동 일대 중대형 매장 임대료는 제곱미터(㎡)당 43,800원으로 전년 대비 16.8% 상승했습니다. 2022년 분기마다 꾸준하게 임대료가 올랐음에도 수요가 높아지며 공실률은 줄어들었습니다. 고급 주거단지의 신고가도 상승 추세입니다.

 

 

# 한강변 50층 현실화?

 

얼어붙은 부동산 시장 속에서도 성수동 일대 부동산 거래는 여전히 활발합니다. 특히 층수 제한이 폐지되며 성수동 한강변 일대 재개발지역인 ‘성수전략정비구역’에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 용도지역 종 상향이라는 번거로운 절차 없이 한강변에 50층 아파트를 지을 수 있는 유일한 지역이기 때문입니다.

 

그동안 성수전략정비구역은 상위계획인 35층 층수 제한으로 인해 건축심의에 어려움을 겪었습니다. 2017년 6월, 4지구를 시작으로 전 구역에서 최고 50층 규모의 아파트 건축 심의를 접수했지만 모두 반려되어 왔습니다.

 

지지부진했던 성수전략정비구역 개발은 이번 층수 제한 폐지로 분위기가 반전되었습니다. 서울시에서는 2040 서울도시기본계획을 반영하여 성수전략정비구역 재개발 정비계획 변경을 추진하고 있습니다. 2023년 초 정비계획이 발표되면, 5년간 건축심의를 넘기지 못한 성수 1~4지구 개발에 숨통이 트일 것으로 보입니다. 특히 재건축 안전진단 규제가 대폭 완화되며 정비사업 속도는 더욱 빨라질 전망입니다.

 

 

# 기대감 UP! 성수전략정비구역

 

성수전략정비구역은 총 4개 구역으로 이루어져 있으며, 모두 건축심의 단계에 있습니다.

 

이 중 가장 주목받는 지역은 1지구입니다. 총 19만 4,398㎡로 가장 넓은 면적을 자랑하며, 총 2,909가구가 공급될 예정입니다. 지하철 수인분당선, 서울숲, 성수대교가 인접해 있다는 장점이 있습니다. 특히 3대 고가 주상복합단지가 인접해 있는 만큼 고가 주거단지로 개발될 것으로 전망되고 있습니다.

 

이 외에도 2지구는 13만 1,980㎡ 부지에 1,907가구, 3지구는 11만 4,193㎡ 부지에 1,852가구, 4지구는 8만 9,828㎡ 부지에 1,579가구를 공급할 예정입니다.

 

한강 조망에 대한 장점과 재건축에 대한 기대감이 높아지며 성수전략정비구역 내 아파트는 구축임에도 불구하고 높은 가격에 거래되고 있습니다. 특히 건폐율(부지에서 건축물이 차지하는 땅의 비율)이 낮아지면서 건물 간 거리가 넓어지고 한강을 마주하지 않은 뒤편에서도 한강 뷰를 누릴 수 있는 가구 수가 늘어날 것으로 보입니다.

 

한편 35층 층수 규제와 관계없이 사업 속도는 당장 크게 변하지 않을 수 있다는 의견도 존재합니다. 한강은 공공재인 만큼 지자체에서는 최대한 신중하게 건축 심의를 진행하기 때문입니다. 특정 집단의 독점을 막기 위한 논의가 필요한 만큼 여전히 시간이 더 필요하다는 이야기도 나오고 있습니다.

 

 

# 성수전략정비구역 투자 가치

 

성수전략정비구역은 주변 일대 개발 호재가 풍부하여 잠재적인 가치가 높다고 평가되고 있습니다.

 

먼저 2025년에는 서울숲 인근 삼표레미콘 공장 부지에 첨단문화 복합거점이 개발될 예정입니다. 서울숲과 연계하여 대형 업무, 상업, 문화시설이 들어설 예정이라고 합니다. 전 세계 관광객이 찾아오는 대표 명소를 목표로 설립되며, 주변 교통체계 개선 및 공공시설 확충 등을 진행할 예정이라고 합니다.

 

여기에 강변북로 지하화가 추진될 경우 성수전략정비구역 가치는 더욱 높아질 것으로 보입니다. 현재 타당성 조사 및 기본계획 단계로 빠르면 2026년 착공될 예정입니다. 교통난이 심한 강변북로 일부 구간을 지하화시켜 교통체증을 해소하고, 지하도로 상부에는 대규모 문화 공원과 한강 접근 보행로를 조성한다고 합니다. 계획이 실현된다면 성수전략정비구역은 소음 우려 없이 한강 조망권을 갖춘 고급 단지로 탈바꿈하게 됩니다. 특히 2지구는 한강 수변공원의 최대 수혜지가 될 것으로 보입니다.

 

물론 부동산 하락세가 지속되는 만큼 성수동 역시 영향을 받을 수 있다는 우려도 존재합니다. 또한 투자수요를 차단하기 위해 토지거래허가구역으로 지정한 만큼 기준면적을 넘는 경우 거래 시 구청장의 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다. 강남, 서초, 송파 등에 비해 학군이 취약하다는 단점도 존재합니다. 따라서 잠재적 가치가 높다고 해서 무조건 투자하기 보다는 다양한 요건을 고려하는 것이 필요합니다.

 

지금까지 하나은행 1Q 블로그와 함께 ‘성수전략정비구역’에 대해 알아보았습니다.

 

성수동은 과거 인쇄, 신발, 가죽 공장 등이 즐비했던 공업단지에서 핫한 트렌드 중심지로 떠오르고 있습니다. 35층 층수 제한 폐지와 함께 성수 일대 개발 호재가 함께 어우러지며 성수전략정비구역이 또 한 번 새로운 공간으로 탈바꿈하게 될지 귀추가 주목됩니다.