전세보증금 인상한도에 대한 오해와 주의사항

금리가 1%대로 하락하면서 기존에도 찾기 어렵던 전세 매물이 더 꽁꽁 숨어버렸다. 집주인들이 전세로 높은 보증금을 받기보다 매 월 꾸준한 수익이 보장되는 월세 세입자를 받기를 원하기 때문인데 반대로 집을 구해야 하는 서민들의 고충은 그만큼 커졌다고 말할 수 있다. 

기존에 어렵사리 전세를 찾아 살고 있는 사람들 역시 마찬가지이다. 2년마다 돌아오는 재계약에서 혹시 집주인이 전세보증금을 크게 올려달라고 하지는 않을까, 몇 개월 전부터 노심초사하기 마련이다.

‘주택임대차보호법’에 대해 어렴풋이 알고 있거나 들어본 사람들이라면 ‘전세보증금인상한도’를 떠올리고, 한가닥 기대를 걸기도 하는데 여기에도 사람들이 오해하고 있는 부분들이 있다. 

 

전세보증금인상한도와 우리가 오해하는 것

 

전세보증금인상한도에 대해 알거나 이야기를 들어본 대부분의 사람들이 아마 ‘기존 보증금 대비 20분의 1초과 금지’. 혹은 ‘보증금 5%이상 인상 금지’라는 말을 기억할 것이다. 맞는 이야기이다. 전세보증금인상한도라는 것은 ‘주택임대차보호법 시행령’ 제 8조에 따라 보증금에 대해 5% 이상을 인상하지 못한다는 내용을 뜻한다.

이 법을 근거로 사람들은 흔히 재계약을 할 때 법적으로 보증금을 5% 이상 올리지 못하게 되어 있지만 집 주인이 이를 지키지 않는 것이라고 생각한다. 그러나 이는 사실과 다르다. 

많은 사람들이 오해하고 있는 부분은 ‘5% 이상 인상 금지’ 되어 있는 것은 ‘재계약 시’가 아니라 ‘계약 기간 내’라는 것이다. 따라서 2년 후, 계약기간이 만료되면 재계약 시 10%를 올리든, 20%를 올리든 집주인이 마음대로 정할 수 있다. 물론 시세 변동 등에 따라 상식 선에서의 인상이 이루어지겠지만, 법적으로는 그렇다. 때문에 이 법만을 믿고 있다가는 낭패를 당할 수 있으니 정확히 알고 집주인과 사전 협의하는 것이 중요하다.

 

 

전세보증금 인상 계약 시 주의사항

 

이렇듯 2년을 채우고 계약 기간이 만료되면 보증금을 인상하여 전세계약을 갱신해야하는 상황이 발생할 수 있다. 물론 보증금이 인상되지 않는다면 좋겠지만, 얼마라도 인상을 했다면 계약서를 반드시 갱신해야한다. 이때, 몇가지 주의사항이 있다.

 

1. 계약서 갱신 전 등기부등본 다시 확인하기

처음 계약할 때와 갱신 할 때의 상황은 많이 다를 수 있다. 계약 기간 동안 집주인의 개인적 채무가 늘어났을 수 있기 때문인데, 만일의 불상사를 막기 위해서는 다시 한 번 등기부등본을 확인해보는 것이 좋다. 

새롭게 설정된 집에 대한 근저당은 없는지, 전세보증금을 포함한 은행채권액이 현재 집값의 70%를 넘어가지는 않는지 확인하고 만약 근저당 설정이 너무 많이 되어 있다면 보증금 인상에 대해 다시 협의를 해볼 수 있기 때문이다. 근저당이 과도하게 설정되어 있다면 집주인으로서도 새로운 세입자를 구하기 어렵기 때문에 오히려 기존 세입자가 그대로 살아주는 것이 더 고마운 상황일 수 있기 때문이다.

 

2. 계약서 갱신 후 확정일자 받는 방법

등기부등본을 확인하고 보증금 인상에 대한 협의를 끝마쳤다면 이제 계약서를 갱신할 차례이다. 이때 주의할 점은 계약서를 완전히 새로 작성해서는 안 된다는 것이다. 계약서를 처음부터 다시 쓸 경우 전체 보증금에 대한 확정일자를 다시 받아야하므로 만에 하나 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 돌려받을 수 있는 우선순위가 뒤로 밀리게 되기 때문이다. 

따라서 계약서를 갱신할 때는 기존 계약서를 폐기하는 것이 아니라, 기존 계약서는 그대로 둔 상태에서 증액분에 대해서만 계약서를 새로 작성하고 증액분에 대한 확정일자를 따로 받아 보관해야 한다. 

전세보증금인상, 중요한 만큼 신중하게

 

전세보증금은, 또 그에 대한 인상은 한두푼하는 금액이 아닌 만큼 서민들에게 중요한 문제일 수밖에 없다. 그만큼 관련 법과 계약시 주의사항을 숙지하고 신중할 필요가 있는데 생각보다 이에 대해 자세히 알고 있는 사람이 많지 않다.

적어도 이 글을 읽은 사람들은 위와 같은 법령과 계약시 주의사항을 꼼꼼히 따져 난처한 상황에 처하지 않기를 바란다.