부부 공동명의 득과 실! 공동명의는 이득일까 손해일까?

 

지난해 12월 통계청이 발표한 자료에 따르면 신혼부부 105만 2,000쌍 가운데 부부 중 1명이라도 주택을 소유한 경우는 46만 1,000쌍(43.8%)에 이른다고 합니다. 이중 부부 공동명의인 경우가 8만 3,000채(14.5%)인 것으로 나타났는데요. 이는 전년보다 4.1% 증가한 수치로, 4년째 증가하고 있는 중입니다.

 

주택을 구입할 때 부부 공동명의로 계약하는 것은 대표적인 절세 방법 중 하나입니다. 그런데 부부 공동명의가 정말로 절세의 만병통치약일까요? 공동명의가 효과적인 부동산 절세 방법인 것은 맞지만, 모든 상황에서 반드시 유리한 것은 아닙니다. 오늘은 하나은행 1Q블로그와 함께 부동산 취득 시 부부 공동명의가 갖는 장단점을 알아보도록 하겠습니다.

 

부부가 공동명의로 주택을 구입하는 가장 큰 이유는 바로 절세 때문입니다. 부동산 취득 과정에서는 많은 종류의 세금이 발생하는데요. 이때 공동명의를 활용하면 개인별로 과세되는 세금이 줄어든다는 장점이 있습니다.

 

공동명의를 선택할 경우 우선 양도소득세를 크게 줄일 수 있는데요. 양도소득세는 부부 각자의 양도차익에 대해 세금을 계산한 뒤, 양도차익이 클수록 높은 세율을 적용합니다. 예를 들어 양도소득 금액이 1억 원일 때 단독 명의라면 35%의 세율을 적용 받는 반면, 공동명의일 경우에는 이보다 낮은 24%의 세율을 적용 받습니다.

 

하지만 공동명의라고 해서 절세 금액이 한없이 커지는 것은 아닌데요. 공동명의 취득으로 인한 양도소득세 최대 절세 금액은 약 4,000만 원(최대한도)입니다. 주택을 장기 보유했거나 양도소득세 비과세 대상이라면 혜택이 크지 않다는 점도 참고해야 합니다.

 

종합부동산세도 줄일 수 있습니다. 1주택자가 단독명의로 등록했을 때 종합부동산세 과세기준은 9억 원(공시가격 기준)인데요. 공동명의라면 명의자별로 6억 원까지 비과세이므로 총 12억 원까지 종합부동산세가 부과되지 않습니다.

 

또 부부가 공동명의로 주택을 보유해 임대사업자로 등록했다면 임대소득세도 줄일 수 있는데요. 임대소득세 역시 한 명씩 개별적으로 과세하기 때문에 공동명의로 수입을 분산하면 상대적으로 낮은 세율을 적용 받을 수 있습니다. 이 밖에도 상속세나 증여세가 발생할 때 누진세율을 피할 수 있어 유리합니다.

 

그러나 부부 공동명의가 불리하게 작용하는 사례도 있습니다. 공동명의로 부동산을 취득했을 때, 소득이 없는 배우자에게 증여세가 발생할 수 있는데요. 전업주부로 오랜 기간 소득이 없었던 아내가 부동산 구입 자금 일부를 어떤 경로로 마련했는지 소명하지 못하면 수천 만 원의 증여세 고지서를 받게 될 수 있습니다.

 

예를 들어 15억 원인 집을 부부 공동명의로 취득했다면, 남편이 가정주부인 배우자에게 7억 5,000만 원을 증여한 것으로 보는 셈인데요. 부부 간 증여액의 비과세 한도는 10년에 6억 원까지입니다. 이를 초과하는 1억 5,000만 원에 대해서는 세금을 내야 하는 것이죠.

 

뿐만 아니라 남편이 직장인이고 아내는 전업주부라면, 아내가 남편의 피부양자로 설정되어 보험료 부담이 적은 게 일반적인데요. 만약 집값이 올라 피부양자 기준(부동산 공시가격 9억 원 이하)을 맞추지 못하게 되면 아내가 지역가입자로 전환되어 4대보험료 부담이 증가할 수 있습니다. 임대주택을 공동명의로 등록한 경우에도 주의해야 하는데요. 임대 소득이 발생하면 배우자의 피부양자 자격이 박탈될 수 있습니다.

 

단독명의로 집을 구입한 후 도중에 공동명의로 전환할 예정이라면 특히 주의해야 하는데요. 부동산은 취득·보유·양도 단계마다 세금을 내야 하는데, 최초 취득 시점과 공동명의 전환 시점에서 각각 두 번의 취득세가 발생하기 때문입니다. 만약 공동명의자의 소득이 적거나 신용이 좋지 않다면 담보대출 한도가 낮아질 수 있다는 점도 공동명의의 단점입니다.

 

부부 공동명의로 주택을 취득하면 절세가 가능하고, 배우자의 동의 없이 집을 담보로 대출을 받거나 처분하는 일을 막을 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 공동명의 전환 과정이 번거로울 뿐만 아니라 상황에 따라 실익이 크지 않을 수도 있는데요. 따라서 각자의 조건과 여러 가능성을 꼼꼼하게 따져보고 결정해야 합니다.

 

일반적으로 보유한 주택 가격이 12억 원을 넘지 않고 4대보험료를 각각 내는 맞벌이 부부라면 공동명의가 유리하다고 생각하면 되는데요. 앞서 설명한 것처럼 12억 원 이상의 고액 부동산을 취득하는 경우라면 증여 과정에서 세금이 발생할 수 있고, 한쪽 배우자가 4대보험에 가입하지 않은 외벌이 가정이라면 보험료 부담이 크게 증가할 수 있으니 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

 

지금까지 하나은행 1Q블로그와 함께 부부 공동명의의 득과 실에 대해 알아봤습니다.

과거 결혼식 주례사에서 자주 등장했던 문구 증 ‘부부는 일심동체’라는 말이 있는데요. 원칙적으로 부부는 하나라는 말이 맞겠지만, 부동산 문제에 관해서는 공동명의보다 단독명의가 효과적인 경우도 있다는 사실을 꼭 기억하세요!