부동산 절세의 모든 것! 도장 찍기 전에 세법부터 따지자

 

여러분께서는 부동산을 구입할 때 어떤 점을 먼저 따져보시나요? 전문가들은 부동산 계약서에 도장을 찍기 전에 확실히 파악해야 할 부분으로 부동산 세법을 꼽습니다. 부동산은 한 번의 거래로 적게는 수백만 원, 많게는 수천만 원 이상의 세금을 내게 되는데요. 계약을 체결하는 순간부터 해당 부동산에 적용되는 세금은 피할 수 없기 때문입니다.

 

최근 부동산 정책이 여러 번 발표되면서 세법에도 변화가 많아 미리 확인하는 것이 중요합니다. 오늘은 하나은행 1Q블로그와 함께 부동산 거래 과정마다 부과되는 세금을 절약하는 법에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

부동산 투자와 관련해 지역 분석이나 가치 평가 방법에만 집중했다면 부동산을 반쪽만 아는 것과 다름이 없습니다. 부동산을 거래하는 모든 과정에 세금이 부과되는 만큼, 세후 부동산 수익을 높이려면 절세 방법에 대한 지식이 필수입니다. 높은 수익률을 기대하고 투자했다가 세금 폭탄을 맞아 오히려 손해를 볼 수도 있기 때문입니다.

 

부동산을 구입할 때는 취득세, 보유할 때는 재산세와 종합부동산세, 팔 때는 양도소득세가 부과됩니다. 구입한 부동산을 임대할 경우에는 임대사업소득세까지 내야 하는데요. 부동산 세금은 종류도 많고, 경우에 따라 세율도 다르게 매겨지는 데다 용어가 어려워 투자자들의 이해가 어렵습니다.

 

특히 부동산 세법이 수시로 개정되고 있어 공부를 통한 꾸준한 업데이트가 필요한데요. 지난해 세법을 기억한다고 해도 올해 그대로 적용되지 않는 경우가 적지 않습니다. 올해는 정부가 주택 공시가격을 급격히 인상하면서 다주택자들의 종합부동산세 부담이 크게 늘어나게 된 점을 유의해야 하는데요. 종합부동산세의 경우 1가구 1주택이라도 공시가격 9억 원 이상의 고가주택자도 내야 합니다.

 

올해 6월 정부 발표에 따르면 주택 거래 지역인 조정대상지역이 크게 늘어났는데요. 서울뿐만 아니라 경기도, 인천광역시 상당수가 조정대상지역으로 지정됐습니다. 지방에서도 대전, 청주 등이 조정대상지역에 포함됐죠.

 

조정대상지역이 어떤 개념인지 궁금한 분들도 있을 것 같은데요. 조정대상지역은 부동산 시장의 과열을 제어하기 위해 정부가 정한 지역을 말합니다. 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상으로 치솟은 지역 등이 조정대상지역으로 선정되곤 하죠. 조정대상지역에 포함되면 부동산 거래가 제한될 뿐만 아니라 부동산 관련 세금 부담이 크게 늘어나는 문제가 있습니다. 이 때문에 부동산 거래자들이 관심을 쏟고 있는 부분이죠.

 

이미 주택을 1채 보유한 상황에서 조정대상지역에 새 주택을 마련하는 분들이라면 ‘1·1·1 비과세 법칙’을 기억해두는 게 좋은데요. 새 집으로 옮기기 위해 일시적으로 2주택자가 된 사람들을 위한 비과세 규정이라고 할 수 있습니다. 이런 케이스에 해당된다면 기존의 주택을 취득한 지 1년 이상 지난 이후에 새 집을 매수해야 하고, 새 집을 취득한 지 1년 내에 기존 주택은 팔아야 합니다. 또 새로운 집을 마련한 지 1년 안에 실제로 거주까지 해야 하죠.

 

만약 1세대 1주택 보유자라면, 해당 주택을 2년 이상 ‘보유’했을 때 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는데요. 조정대상지역에서 부동산을 취득했다면 하나의 조건이 더 붙습니다. 바로 2년 이상 실제로 ‘거주’해야 한다는 조건을 충족시켜야 한다는 것인데요. 2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역에서 주택을 구입한 분들에게 이 조건이 적용됩니다. 다만 2년 최근 신규로 조정대상지역에 포함된 지역에서 주택을 매수하신 분들이라면 2년 이상 부동산을 보유만 했더라도 비과세 혜택이 적용됩니다. 

 

내년부터는 종합부동산세 부과가 더 무거워지는 만큼, 중과세가 예상되는 2주택자는 주택 매각을 통한 양도, 증여 등을 진행하는 것이 유리합니다. 양도 시점도 과세 방식이 변경되는 시점을 고려해야 합니다. 일단 2주택 비과세 조건이 충족되지 않더라도 두 번째 주택을 사고 3년 안에만 기존 집을 매각하면 기존 주택은 중과세 대상에서 벗어납니다.

 

주택을 양도하는 경우에는 중과세에 적용되지 않는 주택, 비조정대상지역부터 매도를 하는게 좋습니다. 주택 두 채가 모두 조정대상지역에 있는 경우에도, 그중 한 채를 임대주택으로 등록하면(기준시가 6억 원 이하) 나머지 한 채를 팔더라도 중과세가 되지 않는 중과배제주택으로 분류됩니다. 양도세는 한 해에 매도한 부동산에 대해 합산 신고하는 누진세율 구조인 만큼, 집을 팔 계획이 있다면 해를 나눠 매도하는 게 유리합니다. 

 

10년 미만 거주한 9억 원 초과 고가 주택은 올해 안에 양도해야 유리합니다. 2년 이상 거주한 1세대 1주택이라도 양도가액이 9억 원이 넘는 양도차익에 대해서는 양도소득세를 납부해야 하기 때문입니다. 보유기간보다 거주 기간이 짧다면 올해 안에 양도해야 유리합니다. 올해까지는 장기보유 특별공제가 보유 연수에 따라 8%씩 적용되는데, 내년부터는 보유연수와 거주연수에 따라 차등 적용되기 때문입니다.

 

9억 원 초과 상가 겸용 주택은 2021년까지 양도하는 것이 유리합니다. 1세대 1주택자로서 양도가액이 9억 원을 초과하고, 주택면적이 상가면적보다 큰 겸용주택의 경우입니다. 현재는 주택면적이 상가면적보다 크면 비과세를 적용받을 수 있지만, 2022년 1월 양도분부터는 상가면적을 주택으로 보지 않기 때문에 상가의 양도차익에 대해 양도소득세가 부과됩니다.

 

이외에도 수도권 주택 부수토지가 5배가 넘는 경우에는 2021년까지 양도하면 양도세를 절약할 수 있습니다. 현재 수도권 내 도시지역에 소재하는 1세대 1주택은 주택 정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배)까지 주택 부수토지로 인정됩니다. 하지만 2022년 1월 이후 양도분부터는 그 범위가 3배로 축소 적용됩니다. 2021년 12월 말 전까지 해당 주택을 양도해야 절세가 가능한 것입니다.

 

지금까지 하나은행 1Q블로그와 함께 부동산 거래 시 미리 알아두어야 할 절세 방식에 대해 알아봤습니다.

자주 바뀌는 부동산 세법은 일반 투자자들에게는 생각만 해도 골치가 아픈 영역이기도 합니다. 부동산 투자에 관심이 많은 분들도 실수하기 쉬운 것이 세법의 변화와 절세 방식에 대한 부분인데요. 세금의 경우 한번 계약서에 도장을 찍으면 바꿀 수 없는 만큼 꼼꼼한 준비가 필요하겠습니다.