부동산 투자 이런 곳은 절대 금지! 꼭 알아둬야 할 부동산 위험 종목

 

제로 금리 시대에 들어선 요즘 부동산이 투자 시장의 화두로 자리잡고 있습니다. 고액이 투자되는 부동산 거래에는 실패하기 쉬운 투자 위험 종목이 있다는 사실을 알고 계시나요? 전문가들은 일확천금의 심리 때문에 손해 볼 부동산 투자에 뛰어드는 경우가 많다고 지적하는데요.

 

오늘은 하나은행 1Q블로그와 함께 이른바 ‘부동산 호갱’이 되지 않으려면 알아 두어야 할 부동산 투자 종목에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

올해 5월 경기 김포시 도시계획과에서는 한 지역주택조합의 아파트 분양 투자를 경고하며 “투자 유혹에 현혹되지 말라”는 입장을 낸 바 있습니다. 해당 지역은 용도지역 변경이 불가능한 지역이라 도시개발사업을 추진하더라도 아파트는 건설할 수 없다고 하는데요. 그럼에도 불구하고 지역주택조합이 조합원 모집과 도시개발사업 진행에 대한 홍보용 전단지를 대대적으로 살포했다고 합니다. 향후 아파트를 건설할 수 있는 것처럼 투자자들을 속이고 있는 셈이죠.

 

책 『놀부의 부동산 DNA』에 따르면 쉽게 투자하면 안되는 부동산 종목 중 하나가 바로 지역주택조합아파트입니다. 지역주택조합아파트의 경우 청약통장을 요구하지 않고 저렴한 가격에 분양을 하는 경우가 많은데요. ‘계약금만 있으면 된다’, ‘이만한 입지 조건이 나오기 어렵다’라는 이야기로 투자자를 현혹하지만 실상은 아직 아파트를 지을 땅도 확보하지 못한 상태일 때가 많기 때문입니다.

 

또 토지의 95% 이상을 확보해야 사업 승인을 받을 수 있는데요. 입지가 괜찮은 곳은 임대 수요가 많아 개발이 어려운 데다 거주민들의 관심 없이 95%를 확보하는 것은 사실상 불가능합니다. 조합원들은 계약금을 낸 상태인 만큼 사업이 순조롭게 추진될 것으로 기대하지만 실상을 들여다보면 땅(토지)만 매입하다가 세월을 보내는 경우가 상당히 많고, 조합의 사업 진행에 대한 감시 체제가 없어 정상적인 도시개발사업 추진 자체가 어려울 수 있습니다.

 

전문가들은 지역주택조합아파트에 꼭 투자하고 싶다면 투자금을 더 얹어 주더라도 착공 이후에 매입하는 것이 낫다고 권장합니다. 투자하기 전 우선적으로 직접 등기부등본을 확인하여 토지 매입 여부를 확인하는 것도 좋은 방법입니다. 

 

최근 분양가 이하로 할인된 호텔 분양 매물이 많이 나오고 있는데요. 분양형 호텔 투자도 위험한 부동산 투자 종목 중 하나입니다. 호텔은 원래 수익형 부동산이 아니었지만 한류 열풍과 해외관광객 증가로 숙박업소가 부족해지면서 분양형 호텔이 증가했습니다. 덕분에 투자자들이 고수익을 기대하며 호텔 분양으로 몰리는 현상이 발생했는데요. 최근에는 코로나19(COVID-19) 장기화로 인한 전체 관광객 감소로 수입은 줄고 가격도 떨어지고 있습니다.

 

분양형 호텔은 분양 보증이 가능한 아파트와 달리 투자자를 위한 법적 안전장치가 없습니다. 분양받은 이후 시행사가 부도를 겪거나 준공이 이뤄지지 않으면 투자금을 날리게 되는 셈인데요. 준공이 되더라도 객실 가동률이 높지 않다면 수익은 커녕 상가처럼 관리비만 내야 할 수 있습니다. 이렇게 되면 분양가 이하로 시세가 떨어질 가능성이 높아지고 되팔기도 어려워지는데요. 수익이 나더라도 대행사가 수익금을 배당해 주지 않는 상황도 벌어질 수 있습니다.

 

고령화와 함께 주목 받고 있는 실버주택도 ‘투자용 부동산’으로는 다시 한번 생각해 볼 필요가 있는 투자처입니다. 책 『인구와 부동산의 미래』에서는 실버주택 전성시대는 오지 않을 것이라고 강조하고 있는데요. 고령화 사회에서 실버주택 확산은 필연적이지만, 투자 매물로서의 가치는 크지 않다는 게 상당수 전문가들의 의견입니다.

 

실버주택은 병원이나 복지시설 내부에 위치한 경우가 많은데요. 설계 단계에서부터 노년층이 이용하기 쉽도록 지어진 게 특징입니다. 따라서 거주 편의성은 매우 높은 편이지만 의외로 향후 집값 상승이나 월세 수익을 누릴 가능성이 높지 않습니다. 실제로 현재 경기도 분당과 용인 일대에 있는 고급 실버주택 단지 가운데 성공한 사례가 없다고 책 『인구와 부동산의 미래』는 지적하고 있습니다.

 

실버주택과 함께 신중한 투자를 권해드리는 종목은 빌라인데요. 부동산 전문가들은 빌라의 경우 무조건 팔거나 개축하는 것이 좋다고 권유합니다. 빌라는 서민들의 실거주용 주택 역할을 톡톡히 하고 있지만 매입할 정도로 투자 가치가 높지는 않다고 합니다. 최근 몇 년 동안 수도권에 빌라가 과잉 공급된 점도 투자처로서는 매력이 떨어지는 요소입니다.

 

특히 올해 상반기 아파트 가격이 급등하면서 빌라 거래가 부쩍 늘어났는데요. 아파트 청약 문턱이 높아지면서 전세대출 규제가 적용되지 않아 상대적으로 가격이 낮은 빌라에 대한 수요가 늘어난 것 보입니다. 전문가들은 빌라는 연립 규모가 작고, 시공 수준이 균질하지 못한 경우가 많아 감가 상각에서 불리하다고 지적하는데요. 빌라에 관심을 둔 분들이라면 공급 과잉지를 피하고 신축 빌라 위주로 살펴보는 게 좋습니다.

 

전원생활에 대한 관심이 높아지며 주목 받는 수익형 전원주택도 경계해야 할 부동산 종목입니다. 전원주택 부지에 농작물을 심어 수백만 원의 수익을 낼 수 있다고 투자자들을 모집하는 경우가 있는데요.

 

전원주택의 가격은 부지 주변 개발이 함께 진행될 때 상승할 수 있고 농작물 관련 수익률도 농산물 가격이 가장 비싸고 수확량이 많을 때를 기준으로 한다는 홍보한다는 점을 기억해야 합니다. 만약 전원주택을 투자용 또는 수익 창출용으로 매입할 계획이라면 직접 현장을 찾아 분양사의 농작물 계획 및 향후 부지 주변 개발 가능성을 체크해봐야 합니다.

 

지금까지 하나은행 1Q블로그와 함께 섣불리 투자했다가 손실을 볼 수 있는 부동산 투자 위험 종목에 대해 알아봤습니다.

전문가들은 소액만 투자해도 높은 수익을 올릴 수 있다고 주장하는 투자자 모집 광고를 특히 조심해야 한다고 강조합니다. ‘부동산 호갱’이 되지 않기 위해서는 일확천금 심리를 주의하는 것이 무엇보다 중요한 것 같습니다.