특례보금자리론, 50년 만기 주담대 제동! 다시 높아진 대출 문턱

 

가계 대출이 큰 폭으로 늘며 가계 부실 위험 적신호가 켜졌습니다. 2023년 4월 이후 은행 가계 대출이 5개월 연속 증가했는데, 2023년 8월에는 6조 9,000억원 늘며 25개월 만에 최대폭으로 증가했습니다. ‘주택담보대출’이 가계대출 증가 원인으로 꼽히며 금융당국은 주택담보대출 DSR 규제를 다시 강화하기로 했습니다. 오늘은 ‘주택담보대출 DSR 규제 강화 방안’에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

# 급증하는 주택담보대출

 

2023년 8월 말 5대 은행의 주택담보대출 잔액은 514조 9,997억원으로, 전월 대비 2조 1,122원 증가하며 8개월 만에 최대 증가 폭을 기록했습니다. 이렇게까지 가계 주택담보대출이 불어난 이유는 대출 규제 완화에 주택 가격에 대한 낙관적인 전망이 더해지며 부동산 매수 심리가 회복되었기 때문입니다.

 

계속되는 금리 상승으로 극심한 거래절벽이 이어지자 2023년 초, 정부에서는 부동산 시장의 안정화를 위해 대출 규제를 빠른 속도로 완화했었습니다. 조정대상지역 전면 해제, 특례보금자리론 출시, 다주택자 주택담보대출 규제 완화 등으로 인해 부동산 시장은 점차 활기를 찾기 시작했고, 5개월 연속 미분양 물량이 줄어들었습니다. 하지만, 반대로 주택담보대출 잔액이 급증하며 가계 부담이 크게 높아졌습니다.

 

2023년 9월 21일 기준 전월 대비 4대 은행 주택담보대출 변동금리가 연 4.27~7.1%로 금리 상단이 0.13%p 높아진 만큼 대출이 계속 증가하게 되면 가계 부담 역시 커질 수밖에 없습니다. 하지만, 안타깝게도 2023년 9월 말에도 주택담보대출 잔액은 다시 한번 최대 증가 폭을 기록할 것이라는 전망이 우세합니다.

 

 

# 일반형 특례보금자리론 중단

 

정부는 가계부채가 급증하는 것을 막기 위해 2023년 9월 27일부로 ‘일반형 특례보금자리론’ 공급을 중단하기로 결정했습니다. 일반형 특례보금자리론은 소득 관계없이 9억원 이하 주택에 대해 최대 5억원까지 대출이 가능한 정책 모기지 상품입니다. DSR을 적용하지 않는 데다가 다른 주담대 상품보다 금리가 낮아 많은 실수요자들이 주택을 구매하기 위해 특례보금자리론을 이용했습니다. 특례보금자리론 판매 기간인 2023년 2월부터 8월까지 주택을 구매한 10명 중 3명은 특례보금자리론을 이용했을 정도입니다. 하지만 가계대출 증가의 주원인으로 지목되며 출시 8개월 만에 공급이 중단되었습니다.

 

또한 일시적 2주택자에 대한 지원 역시 중단됩니다. 기존에는 기존 주택을 3년 이내 처분하는 조건으로 특례보금자리론을 이용할 수 있었습니다. 하지만, 상대적으로 지원 필요성이 낮다고 판단되어 일반형 특례보금자리론과 마찬가지로 9월 27일부로 지원을 중단하기로 했습니다.

 

예외적으로 ‘우대형 특례보금자리론’은 계속 유지됩니다. 부부소득이 1억원 이하이고 주택가격이 6억원 이하라면 연 4.25~4.55% 금리로 대출을 받을 수 있습니다. (2023년 9월 7일 기준) 한국주택금융공사에 따르면, 특례보금자리론이 출시 7개월 만에 전체 공급 목표의 90%를 이미 채운 만큼 앞으로는 도움이 필요한 실수요층을 위한 지원에 집중하겠다는 방침입니다.

 

 

# 50년 만기 주택담보대출 규제

 

또 다른 원인으로 주목받고 있는 ‘50년 만기 주택담보대출’에 대한 규제도 강화되었습니다. 2023년 9월 13일부터 DSR 산정 만기가 최장 40년으로 제한되어 대출 한도가 축소되며, 또한 은행권에서는 초장기대출이 과잉대출, 투기 수요로 이어지지 않도록 주의하여 취급하고 관리를 강화할 계획입니다.

 

금융당국에서는 소득에 비해 과도한 대출을 방지하도록 1년간 갚을 원리금이 연 소득의 40%가 넘지 않도록 규제하고 있는데, 만기를 늘리면 DSR 규제와 관계없이 빌릴 수 있는 대출한도를 늘릴 수 있기 때문입니다. 예를 들어, 연봉 5,000만원의 차주가 4.5%금리로 주담대를 받을 경우 30년 만기일 때는 3억 3,000만원을 대출받을 수 있는 반면, 50년 만기일 때는 4억원까지 대출받을 수 있게 됩니다.

 

물론 만기를 늘리게 되면 자금을 확보하는데 유리하지만, 결국 대출한도가 늘어남으로써 원금 뿐만 아니라 총 대출이자 역시 늘어나 차주의 부담이 커질 수 밖에 없습니다. 또한 긴 기간인 만큼 은퇴 또는 향후 금리 인상 시 상환의 어려움이 생길 수 있다는 우려가 존재합니다. 이에 금융위원회는 상환 능력 내 대출을 받을 수 있게 한다는 원칙을 지킬 수 있도록 단계적인 제도 개선을 추진하기로 했습니다. 다만, 예외적으로 상환능력을 입증하는 경우 만기 50년을 적용할 수 있도록 예외를 두었습니다.

 

 

# 스트레스 DSR 도입

 

더 나아가 금융당국에서는 2023년 내 변동금리 주택담보대출에 대해 ‘스트레스 DSR’ 제도를 도입할 계획입니다. 스트레스 DSR이란 향후 금리 상승 가능성을 고려한 가산금리입니다. 변동금리 대출의 경우 향후 금리가 상승하며 차주의 부담이 커질 수 있기 때문에 대출 심사 시 가산금리를 적용해 한도를 산정하겠다는 것입니다.

 

예를 들어, 연 소득 5,000만원 차주가 연 금리 4.5%로 40년 만기, 변동금리로 대출을 받을 경우 3억 7,000만원까지 받을 수 있다면, 스트레스 DSR 1%p를 적용하게 되면 대출 한도가 3억 2,000만원으로 5,000만원 감소하게 됩니다. 또한 연 소득 1억원 차주의 경우 도입 전에는 7억 4,000만원까지 대출이 가능했다면, 스트레스 DSR 도입 후에는 대출 한도가 6억 5,000만원으로 감소하게 됩니다.

 

금융위원회는 현재 스트레스 DTI를 운영하고 있고, 해외에서도 많이 도입한 제도인 만큼 확립된 공통 기준을 가지고 연내 가이드라인을 정할 것이라고 밝혔습니다.

 

지금까지 하나은행 1Q 블로그와 함께 ‘주택담보대출 DSR 규제 강화 방안’에 대해 알아보았습니다.

 

금융당국에서 가계대출을 안정적으로 관리하기 위해 DSR 규제를 강화함에 따라 이전보다 받을 수 있는 대출 한도가 줄어들었습니다. ‘상환 가능한 만큼 빌린다’라는 기조 아래 대출 규제를 단계적으로 좁혀갈 예정인 만큼, 주택담보대출을 받으려고 계획 중이라면 내가 받고 있는 불필요한 대출은 정리하고, 상환하기 어려운 과도한 대출을 받는 것은 가급적 지양하시기 바랍니다.