아파트 재건축으로 새로 태어나는 1기 신도시

 

분당, 일산, 중동, 평촌, 산본은 서울 근교에 건설된 5대 1기 신도시입니다. 1980년대 말 집값 안정과 주택난 해결을 위해 조성된 계획도시로 총면적 50.1㎢ 부지에 주택 약 30만호가 공급되었는데요. 시간이 지남에 따라 지은 지 30년이 넘은 아파트들이 많아지며 1기 신도시 재정비가 필요하다는 목소리가 나타났습니다. 이에 2022년 5월 3일 대통령직인수위원회에서는 ‘110대 국정과제’ 중 하나로 1기 신도시의 재정비를 위한 마스터플랜 수립을 진행하겠다고 밝히며 1기 신도시 재건축이 이슈화되고 있습니다.

 

 

# 재정비되는 1기 신도시

 

대통령직인수위원회에서는 임기 내 250만 가구 이상 주택 공급을 위한 계획 중 하나로 1기 신도시 재건축 요건 완화를 내세웠습니다. 1기 신도시 내 10만가구 이상 추가 공급을 위해 1기 신도시 특별법을 제정하고 용적률을 높이는 것이 핵심입니다. 이때 용적률이란 건축물을 얼마나 높게 지을 수 있는지를 결정하는 지표로, 이를 최소 300%에서 최대 500%까지 높여 가구 수를 늘리겠다는 계획입니다.

 

국토연구원에 따르면 2026년이 되면 1기 신도시 내 건축 연한이 30년 이상이 되는 아파트의 비중이 70%(약 25만호)에 달한다고 합니다. 매년 30년 이상 된 아파트가 빠르게 늘어나고 있음에도 불구하고 현행법으로는 재건축이 불가능한 실정인데요. 이는 1기 신도시 용적률이 도시 과밀화 현상을 방지하기 위해 만든 지방자치단체 ‘지구단위계획 용적률 제한(평균 200% 내외)’에 이미 도달했기 때문입니다. 1기 신도시의 용적률은 일산이 169%로 가장 낮고 분당(184%), 평촌(204%), 산본(205%), 중동(226%) 순으로 높게 나타나며, 5개 도시 모두 200% 내외 수준입니다. 따라서 1기 신도시 재건축을 위해서는 용적률을 높이는 것이 필수적인 상황입니다.

 

대통령직인수위원회에서는 1기 신도시 특별법 제정을 통해 용적률 상향 조정뿐만 아니라 안전 진단 규제를 완화, 광역교통대책 인센티브, 조세 및 부담금 완화 혜택 제공(개발이익환수법에 따른 부담금, 지방세, 교통유발부담금, 환경개선부담금 등) 등 1기 신도시 재건축을 위한 제도적인 마련을 해 나갈 계획입니다.

 

 

# 재건축 기대감 UP!

 

1기 신도시 재건축 소식은 부동산 시장에도 영향을 미쳤습니다. 대선 이후 1기 신도시에 관심이 쏠리며 부동산 가격이 올랐는데요. 부동산 정보업체에 따르면 대선 이전(2022년 1월 1일~3월 9일)에는 0.07% 상승에 그쳤던 아파트 매매가가 대선 이후(3월 10일~4월 22일) 0.26% 상승했습니다.

 

부동산 가격 상승세에도 불구하고 매매 거래 수도 증가하고 있습니다. 경기도 부동산 포털에 따르면 2022년 3월 경기 지역 아파트 거래량은 5,660건으로 올해 최대치로 나타났습니다. 특히 2022년 3월 분당이 있는 성남시는 258건(▲138%), 일산이 위치한 고양시는 538건(▲96%), 평촌이 있는 안양시는 170건(▲95%)이 매매되며 2022년 2월보다 모두 증가했습니다.

 

이에 따라 1기 신도시 내에서도 재건축에 속도를 내는 분위기입니다. 고양시 H단지에서는 통합재건축 추진준비위원회를 발족하며 재건축 사업 추진 협상력을 키우기 위해 나섰습니다. 대부분의 아파트 단지가 비슷한 시기에 지어졌기 때문에 우선적으로 재건축을 하기 위해서는 협상력이 중요하다고 판단했기 때문입니다. 이런 움직임은 분당, 산본 등 다른 1기 신도시에서도 동일하게 나타나고 있습니다.

 

 

# 리모델링 VS 재건축

 

1기 신도시 재건축 완화 정책이 나타나기 이전에는 도시 노후화 해결을 위해 리모델링 추진이 활발했습니다. 재건축이 아파트를 부수고 다시 지어 올리는 것인 반면, 리모델링은 기존 구조는 그대로 둔 채 면적을 늘리거나 층수를 올리는 방식인데요. 리모델링 선호도가 높았던 것은 재건축보다 진행 요건이 까다롭지 않기 때문입니다.

 

재건축 기준은 준공 후 30년 이상이 될 뿐만 아니라 건물 안전진단에서 최하 수준인 D 혹은 E등급을 받아야 합니다. 즉 단순히 오래된 건물이라고 해서 가능한 것이 아니고, 건물 구조 안정성에 심각한 문제가 있다는 판정을 받아야 재건축이 가능한 것입니다. 반면, 리모델링은 준공 기간이 15년 이상, 안전진단 등급이 B등급 이상이면 진행이 가능합니다. 이렇듯 까다로운 재건축의 대안으로 리모델링하려는 아파트가 많았습니다.

 

지방자치단체에서도 제도 마련, 기금 조성 등 리모델링을 지원했습니다. 고양시에서는 리모델링을 활성화 시키기 위해 2종 일반주거지역(230%→250%), 3종 일반주거지역은(250%→300%), 준주거지역(380%→400%) 모두 용적률 상한 기준을 상향 조정했습니다. 또한 성남시에서는 공동주택 리모델링 기금을 조성하여 2014년부터 공모를 통해 리모델링을 지원하고 있습니다.

 

리모델링을 진행하려던 아파트 단지들도 1기 신도시 특별법 제정 소식이 들려오면서 재건축으로 돌아서야 하는 것은 아닐지 고민에 빠졌습니다. 재건축을 하게 되면 초과이익환수제로 리모델링보다 수익성은 다소 떨어질 수 있기는 하지만 신축 아파트로 시세가 상승할 뿐만 아니라 요새 시대 흐름에 맞는 도시 환경을 구축할 수 있습니다. 이에 추가적인 비용을 내고서라도 재건축으로 진행해야 한다는 의견과 그대로 리모델링을 진행하자는 의견이 대립하고 있습니다.

 

 

# 재건축 괜찮을까?

 

1기 신도시 아파트가 대부분 비슷한 시기에 지어진 만큼 한 번에 재건축이 진행되면 여러 복합적인 문제가 야기될 수 있다는 우려도 존재합니다. 특히 업계에서는 용적률을 최대 500%로 조정하게 되면 고층 아파트가 빡빡하게 들어서게 되고, 가구 수가 늘어나는데 이를 뒷받침하는 상하수도, 전기, 교통 등의 인프라는 부족하다는 이야기도 나옵니다.

 

기존 1기 신도시에 사는 거주자들의 이주도 핵심적인 문제입니다. 아파트를 무너뜨리고 다시 세우는 만큼 임차인과 임대인 모두 건축 기간 동안 이주해야 하는 상황이 발생합니다. 그렇게 되면 주변 지역 부동산 매매가에도 영향을 미쳐 전체 부동산 시장이 불안정해질 수 있습니다.

 

1기 신도시 외에도 주변 다른 노후화된 지역에 대한 형평성에 대한 문제도 거론되고 있습니다. 이렇게 다양한 문제에 대한 우려가 존재하는 만큼 정부에서 앞으로 어떻게 마스터 플랜을 수립해 나갈지 기대감이 모아지고 있습니다.

 

지금까지 하나은행 1Q 블로그와 함께 1기 신도시 아파트 재건축에 대해 알아보았습니다.

 

불분명하던 1기 신도시 재건축 계획이 확정되며 많은 관심이 쏟아지고 있습니다. 지리적 입지와 뛰어난 인프라를 가지고 있는데 재건축까지 거론되고 있어 1기 신도시에 대한 관심은 계속될 전망입니다. 물론 다양한 우려의 목소리도 함께 있어 정부가 1기 신도시 재건축을 어떤 방향으로 진행해갈지 함께 지켜봐야겠습니다.