[부동산 칼럼] 얼어붙은 부동산 시장, 쏟아지는 미분양 아파트

 

전국 부동산 분양 시장에 한파가 몰아치며 미분양 아파트가 쌓이고 있습니다. 이미 정부가 위험하다고 판단한 수치를 넘어선 상태입니다. 미분양 가구가 계속 증가한다면 부동산 PF대출이 부실해지며 금융권까지 위기에 처할 우려가 있습니다. 이에 정부는 부동산 규제 완화로 반전을 꾀하고 있습니다. 오늘은 ‘미분양 아파트’에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

# 미분양 아파트 위험 경보

 

국토교통부의 주택 통계 발표에 따르면 2022년 12월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 68,107호로 집계되었습니다. 이는 전월 58,027호 대비 10,080호 증가, 즉 17.4%나 증가한 수치입니다. 정부에서 미분양 아파트 위험선으로 본 62,000호를 넘은 상황입니다.

 

2022년 12월 말 기준 수도권 미분양 주택은 11,035호로 전월 대비 6.4% 증가했고, 지방은 57,072호로 전월 대비 19.8% 증가했습니다. 서울 시내 미분양 주택도 953가구로, 약 8년 만에 최대치를 기록했습니다. 공개 청약 의무가 없는 30가구 미만 소규모 아파트와 빌라, 300실 미만 주거용 오피스텔 등은 미분양 주택 통계에 포함되지 않는다는 점, 정부의 서울 강남 3구와 용산구 제외한 규제지역 해제로 미분양 정보 비공개와 임의 분양이 가능하다는 점을 고려하면 실제 서울 시내 미분양 주택이 1,500~2,000가구로 추산할 수 있다는 의견도 있습니다.

 

 

# 미분양 아파트 증가 이유

 

미분양 아파트가 증가한 것은 금리 인상으로 인해 수요가 감소한 탓입니다. 한국은행의 지속적인 기준금리 인상으로 가계대출 부담도 커지며 주택 구매 수요가 위축되었습니다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 2023년 들어 1순위 청약을 받은 총 11곳의 아파트 중 8곳이 청약 미달이 발생했습니다. 2023년 상반기에도 금리 인상 기조가 유지되고 있으므로 미분양 물량이 계속 쌓일 가능성이 제기되고 있습니다.

 

수요가 감소한 상황에서 공급량은 늘었습니다. 경제 상황이 좋을 때 민간 기업에서 추진했던 아파트가 지금 분양 물량으로 나오고 있는 것입니다. 특히 일명 악성 미분양이라 불리는 준공 후 미분양이 증가했습니다. 국토교통부에 따르면 2022년 12월 준공 후 미분양 주택 수는 7,518호로 전월 대비 5.7% 증가했습니다.

 

미분양 아파트가 연이어 나오자 일부 건설사에서는 공급 계획을 철회하거나 분양을 미루고 있습니다. 또한 청약률을 올리기 위해 분양가를 대폭 낮춘 곳도 있습니다.

 

 

# 부동산 PF대출 적신호

 

미분양 아파트가 늘자 건설업계에서는 부동산 PF(Project Financing) 대출 부실 위험성이 제기되고 있습니다. 부동산 PF대출은 건설 현장의 대규모 자금을 조달하는 대표적인 방법으로, 대출자의 신용도보다는 미래의 분양 수익성을 담보로 자금을 빌려주는 상품입니다. 미래 가치를 담보로 대출을 해주는 만큼 회수 위험성이 높지만, 이자가 높은 것이 특징입니다.

 

부동산 PF대출은 건설 사업을 위해 시행사가 대출을 받고, 건설사가 이를 연대보증 하는 형태로 진행됩니다. 2014년 이후 부동산 호황기에 접어들며 부동산 PF대출 규모는 꾸준히 증가해왔습니다. 국토교통부에 따르면, 2022년 9월 부동산 PF대출 잔액은 125조 3,000억원으로 2013년 말(39조 3,000억원)에 비해 3배 넘게 증가했습니다.

 

하지만, 금리 인상기에 접어들며 PF대출의 적신호가 켜졌습니다. 대출 이자가 약 2배 가까이 올랐고, 건설자재 가격 인상으로 시공비까지 오르며 건설사의 부담이 가중되고 있는 상황입니다. 금융감독원에 따르면 2022년 9월 말 금융권의 PF대출 연체 잔액(카드사 제외)은 1조 1,465억원으로, 1년 전에 비해 2배 이상 늘었습니다. 특히 아파트보다 불안정한 상업용 건물을 위주로 대출을 해 준 제2금융권과 증권사의 부담이 더욱 커진 상황입니다. 증권사의 연체율은 8.2%로 2019년 말에 비해 무려 6배 넘게 증가했다고 합니다.

 

시장에서는 PF대출 규모가 커진 상황에서 미분양 아파트가 쏟아진다면 건설사 및 시행사의 줄도산이 될 수 있다는 우려가 나옵니다. 분양이 완료되어야 PF대출 상환이 가능한데, 미분양 아파트가 늘어나면서 수익성이 낮아지고 있기 때문입니다. 결국 대출 상환이 지연되어 채권이나 증권 등이 부실화되면 금융업계와 가계에도 영향을 미칠 수 있다는 우려가 나오고 있습니다. 이에 건설업계에서는 정부에서 미분양 아파트 매입을 해야 한다는 의견도 나왔습니다.

 

 

# 부동산 시장 살아날까

 

정부에서는 부동산 시장에 활기를 불어넣기 위한 대책 마련에 나섰습니다. 예상보다 심각한 부동산 침체를 해소하기 위해 규제 완화 속도를 더 높이고 있습니다.

 

주택도시보증공사에서는 자금조달의 어려움을 겪고 있는 건설업계를 위해 총 15조원 규모의 PF대출 보증을 제공하기로 하였습니다. 먼저 중소형 사업장을 대상으로 PF대출 보증 발급 규모를 5조원에서 10조원으로 확대하기로 했습니다. 또한 2023년 1년간 한시적으로 5조원 규모의 준공 전 미분양 사업장에 대한 대출 보증을 신설, 운영하기로 했습니다. 지원 대상은 공정률 15% 이상의 주택도시보증공사 분양보증이 발급된 사업장으로, 분양가의 5% 이상 할인 등 미분양 주택 해소를 위한 노력을 수행한 곳입니다.

 

주택시장 거래절벽 문제를 해소하기 위해 부동산 시장 금융 규제도 대폭 완화되었습니다. 2022년 3월 2일부로 규제지역 내 다주택자 주택담보대출이 허용됩니다. 규제 지역에서는 LTV 30%, 비규제 지역에서는 LTV 60%가 적용됩니다. 주택 임대, 매매 사업자도 역시 동일한 범위 내 주택담보대출이 가능해졌습니다.

 

지금까지 하나은행 1Q 블로그와 함께 ‘미분양 아파트’에 대해 알아보았습니다.

 

금리 인상에 이어 거래 절벽 현상이 장기화되며 부동산 시장이 얼어붙고 있습니다. 수요가 줄어들면서 도미노 현상으로 미분양 아파트가 증가하고, PF대출 위험 우려가 사회적 문제로 떠오르고 있습니다. 부동산 시장 침체기가 장기화될 것이라는 전망에 따라 당분간 정부의 부동산 규제 완화 기조는 계속 이어질 것으로 전망됩니다.