이사철 꼭 알아야 할 전세금 돌려받기 상식

매년 1월이 되면 신년의 들뜬 분위기와 함께 이사를 준비하는 사람들로 분주합니다. 계약기간이 만료되어, 혹은 이사를 계획하던 중에 길일을 택해서 등등 다양한 이유로 이사를 하시는 분들이 참 많은데요. 요즘 같은 때는 집값이 높은 때에는 전세도 구하기 어렵고 전세든 월세든 보증금을 구하기도 어려워 마냥 신이나지만은 않은 것 같습니다.
 
특히 이사철에 시름을 더하는 '보증금 돌려받기'도 문제입니다. 세입자의 입장에서는 보증금을 돌려 받아야 이사할 곳의 잔금을 치를 수 있고, 집 주인의 입장에서는 만약 갑작스러운 이사를 할 경우 기존 보증금이 투자처 등에 묶여있기 때문에 다음 세입자에게 보증금을 받아야 보증금을 지급할 수 있는 상황이 되어 서로의 이해가 상충되게 됩니다. 
 
이러한 상황에서 보증금 반환이 늦어질 경우 결국 더 답답한 것은 세입자 측일 수밖에 없습니다. 보증금 반환기간이 길어져도 집주인(임대인)에게는 피해가 없는 반면 세입자(임차인)는 정상적으로 이사를 진행하지 못하기 때문입니다. 그렇다면 보증금을 제때 현명하게 돌려받기 위한 방법은 무엇이 있고, 만약 보증금 반환이 늦어질 경우 어떻게 대처해야할까요?
 
지금부터 이사철에 꼭 알아야 할 전세금 돌려받기 상식을 소개해드립니다.

 

# 사전 고지와 내용 증명

 

상대적 약자인 세입자의 입장이 우선 고려되어야하는 것은 맞지만 집주인에 대한 배려도 필요합니다. 세입자가 몇 백, 몇 천, 몇 억원이나 될 보증금을 쉽게 구할 수 없듯 갑작스레 보증금 반환을 요구할 경우 집주인도 보증금을 준비할 시간이 필요하기 때문입니다. 
 
이 기간은 통상적으로 1개월 이상을 기준으로 잡습니다. 집 주인이 세입자에게 보증금을 제때 돌려주어야 할 의무가 있듯이 세입자 역시 최소 1개월 전에는 이사나갈 정확한 날짜를 고지함으로서 묵시적인 계약 연장에 대한 거절의 의사표시를 해야합니다.
 
보통은 전화통화를 통해 협의를 하는 경우가 많지만, 이때 주의해야 할 점으로 반드시 '기록'을 남겨야 한다는 것입니다. 음성통화일 경우 나중에 모르쇠로 일관하는 것을 방지하기 위해 통화시 미리 준비해둔 녹음기로 집주인의 동의 사실을 기록해야하고, 더 확실한 방법은 계약기간 만료 사실과 이사 즉시 전세금 돌려받기를 원한다는 내용을 담은 내용증명을 보내는 것입니다. 
 
이 내용증명에 필수적으로 들어가야 할 사항으로는 임대인과 임차인에 대한 규정과 계약기간 만료 사실, 이사 즉시 전세금을 돌려받기 원한다는 내용, 명시된 때에 집주인이 전세금을 주지 못할 경우 세입자에게 발생하는 손해와 그에 대한 집주인의책임 등이 있습니다. 
 
'내용증명까지 보내는 것은 조금 과하지 않나(혹은 정없는 것 아닌가)'하는 생각을 하시는 분들도 있을 수 있지만 이것을 분명히 해야만 법적 효력이 생기고, 보증금을 제때 돌려받지 못할 경우 내 가족에게 피해가 돌아올 수 있다는 것을 생각하셔서 냉철하게 일을 처리하시기 바랍니다. 

# 반환 지연 보증금, 언제까지 돌려받을 수 있을까?

위와 같은 절차를 밟았음에도 불구하고 집주인이 모르쇠로 일관하거나, '자신도 주고 싶지만 돈이 없다.', '집이 나가지 않아 전세금을 돌려 줄 수 없다.' 등의 말을 하며 보증금 반환을 지연시키는 경우가 많습니다. 
 
그러나 이러한 말과 행동에는 법적인 근거가 전혀 없다는 사실! 내용증명을 비롯한 세입자의 계약 갱신 거부 통보가 사전에 없었다면 묵시적 갱신(계약만료가 다가왔음에도 서로 집주인과 세입자가 아무런 의사표현을 하지 않을 경우 자동으로 이전 계약과 같은 조건으로 계약 갱신을 보장받는 것)이 인정될 수 있으나 의사표현을 명확히 하고, 증빙까지 준비했다면 집주인은 지체없이 보증급을 지급해야합니다. 
 
만약 이를 지키지 않는다면 집주인은 임의로 위법하게 권한을 행사하고 있는 것이므로  법적 절차를 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 
 
이때 사용하는 제도를 '임대차등기명령제도'라고 하는데 이는 주택임대차보호법으로 임차인을 보호하기 위한 특별법입니다. 임대차등기명령제도를 신청하기 앞서 일단 집주인에게 내용증명으로 임대차등기명령제도를 신청하겠다는 통보를 하고, 이후에도 별다른 조치가 없다면 내용증명을 가지고 임차인 단독으로 법원에 가서 신청을 하면 됩니다. 이때 사용되는 부수비용도 집주인에게 청구할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
 
단, 이때 주의해야 할 점은 임대차등기명령제도를 신청했다고 해서 절대로 바로 이사를 해서는 안된다는 것입니다. 임차권등기가 경료되었다는 통보와 등기부등본 열람을 통해 등기가 완료된 것을 확인 한 후 이사를 해야만 효력이 유지가 되는 것입니다. 임대차등기명력의 요건 중 하나가 '주택점유'이기 때문이죠. 즉, 지금 거주를 하고 있어야 한다는 뜻입니다. 이점 꼭 확인하시기 바랍니다.  
 

# 전세를 구할 때 꼭 미리 확인해야 할 것들

마지막으로 보증금 돌려받기 이외에도 예상치 못한 상황들에 꼭 필요한 정보들을 소개해드립니다. 전세를 구할 때, 혹은 구하고 나서 꼭 확인해야 할 사항들.

1. 계약서 꼼꼼하게 따져보기

집을 구하기 전, 계약서를 꼼꼼히 따지는 것은 차후 이사 시 불합리한 일을 당하지 않기 위한 기본이 됩니다. 계약서 안에 보증금, 월세, 임대기간 뿐 아니라 기타사항에 대한 핵심 내용들이 모두 정확히 들어가있는지를 확인해야하는 것인데요. 이 중에서 종종 말썽이 되는 것은 바로 공과금 납부와 집 구조변경과 원상복구, 계약 해지에 대한 부분입니다. 계약자에 따라 이 항목들이 들어가기도, 들어가지 않기도 하지만 가급적 처음 계약시에 이 부분들을 명확히하여 계약서에 추가하는 것이 바람직합니다.

만약 이 항목들이 미비할 시 처음 입주시에는 집주인이 공과금을 대신 내주기로 해놓고 이사를 하려고 할 때 세입자가 공과금 납부를 하지 않았다며 보증금에서 해당 금액을 제하려할 수 있고, 집구조 변경에 대한 부분도 원상복구를 위해 적지 않은 비용을 지출하게 될 수 있습니다.

때문에 처음 계약서 작성시 계약 내용에 대한 사실관계를 명확히 정리해 추가하여 분란의 소지가 없도록 만들어야 합니다.

 

2. 확정일자 꼭 신고하기

계약을 마치고 나면 전입신고와 함께 '반드시' 확정일자 신고를 해야합니다. 확정일자 신고는 본래 등기소의 업무이나 동사무소에서 대신 처리해주는 경우도 많은데요. 이 확정일자를 받아야만 차후 집주인의 사정이 어려워져 집이 경매에 넘어가도 우선 변제를 받을 수 있습니다.

특히 서울시의 경우는 확정일자를 받을 경우 집 또는 건물이 경매에 넘어가더라도 3,200만원까지 시에서 세입자를 최우선 변제 해주니 계약과 전입을 마쳤다면 확정일자부터 꼭 받으시기 바랍니다.

 

# 서로 이해하고 배려하길 바라며

이사는 비용적인 문제도 빼놓을 수 없지만 정든 보금자리와 이웃들을 떠나 새로운 둥지로 옮기는 중요한 일입니다. 세입자와 집주인 분들 모두 서로를 이해하고, 배려해 모두가 만족할 수 있는 현명한 방법으로 이사를 준비하시길 바랍니다. 2015년 새해를 맞아 이사를 준비하거나 계획하시는 분들 모두 행복만 일만 가득하시기를 기원합니다.